民泊物件  ·  19日 9月 2025

大阪府大阪市住吉区で民泊運営！家賃12万円、駅徒歩6分の戸建ての収益性

物件情報

 

 

民泊適正評価

 

この物件は、**「民泊相談可能！」**と記載されており、民泊運営の可能性を検討する上で重要な第一歩をクリアしています。南海電鉄高野線 住吉東駅から徒歩6分というアクセスは、住吉大社やあべのハルカスなど、観光地へのアクセスも良好であり、観光客の需要を一定数見込めます。79.98㎡の3LDKという広さは、ファミリーや友人同士のグループ旅行に最適です。

しかし、デメリットも明確です。最大の課題は、「相談可能」という文言であり、確実に民泊運営ができるとは限らない点です。契約前に貸主と詳細な交渉を行い、許可を得る必要があります。また、家賃の他に敷金13万円、礼金13万円が必要なため、初期費用が合計26万円と高額になる点も考慮が必要です。築43年という築年数の古さも、水回りや内装の老朽化が進んでいる可能性が高く、リフォーム費用を考慮に入れる必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の確約: 「相談可能」という曖昧な表現であるため、民泊運営の許可を必ず書面で確約してもらう必要があります。

  • 行政の審査と許可: 最終的な運営の可否は、行政（保健所など）の審査によって決まります。物件が「住宅宿泊事業法（民泊新法）」や「旅館業法」の要件を満たせるか、事前に確認することが不可欠です。

  • リフォーム費用と範囲: 築年数が古いため、内装や設備の老朽化が進んでいる可能性があります。事前に専門業者に見積もりを取り、費用と工期を正確に把握しておくことが不可欠です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市住吉区は、都心部から少し離れていますが、住吉大社という観光名所があるため、一定の観光需要があります。民泊データサイトなどによると、周辺エリアの民泊年間平均稼働率は**60%〜70%**と見込まれます。都心の一等地よりは低いものの、比較的安定した需要を期待できます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。 ※リフォーム費用は含んでいません。

  • 月額費用:

    • 家賃: 120,000円

    • 固定資産税（年額）: 約30,000円（月額約2,500円）

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円

    • 清掃委託費: 1回8,000円（月15回清掃と仮定）: 120,000円

    • 合計月額費用: 272,500円

  • 月間売上（想定）:

    • 3LDKという広さと立地の良さを活かし、1泊あたりの宿泊料金を20,000円に設定します。

    • 月間稼働率を65%（年間237泊）と仮定。

    • 月間売上: 20,000円 × 30日 × 65% = 390,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上390,000円 - 月間費用272,500円 = 月間利益 117,500円

    • 年間利益: 117,500円 × 12ヶ月 = 1,410,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、年間約141万円の利益が期待できる結果となりました。これは、高い稼働率と単価を前提としたものです。この利益を安定させるため、以下のアイデアを検討してみてください。

  • コンセプトを明確に:

    • 「古き良き日本家屋」という特徴を活かし、畳の部屋や日本風の庭を整備するなど、日本文化を体験できる宿泊施設として特化することで、競合物件との差別化を図れます。

  • 徹底したコスト管理:

    • 清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。

  • ターゲット層の開拓:

    • 広さを活かし、大家族や長期滞在のゲスト向けに割引を設定したプランを用意することで、稼働率を安定させることができます。

この物件は、家賃や初期費用というリスクがある一方で、立地と物件の広さという大きな強みがあります。徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： osaka