民泊物件  ·  18日 9月 2025

大阪府大阪市阿倍野区で民泊運営！家賃15万円、駅徒歩2分の好立地貸店舗の収益性

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987599485/50107884/x06987599485.html

  • 物件種別: 貸その他

  • 所在地: 大阪府大阪市阿倍野区昭和町5丁目

  • 最寄駅: 大阪メトロ御堂筋線 西田辺駅 徒歩2分

  • 賃料: 150,000円

  • 初期費用: 敷金1ヶ月分、礼金3ヶ月分

  • 特徴:

    • 民泊利用が可能

    • 大阪メトロ御堂筋線 西田辺駅まで徒歩2分

    • 4LDK（80.22㎡）の広さ

    • 古き良き日本家屋の雰囲気

    • 飲食店不可

 

民泊適正評価

 

この物件は、**「民泊利用可」と明確に記載されており、民泊運営の最大のハードルであるオーナーの許可を事前に得ている点が大きな強みです。大阪メトロ御堂筋線西田辺駅から徒歩2分という抜群のアクセスは、なんば、心斎橋、梅田といった主要な観光地へ乗り換えなしで行けるため、観光客の需要を確実に見込めます。80.22㎡の広々とした4LDKの間取りは、大家族や大人数のグループ旅行に最適です。築62年と古いですが、「古き良き日本家屋のぬくもり」**という特徴は、日本文化を求めるインバウンド観光客に大きなアピールポイントとなります。

しかし、デメリットも明確です。築62年という築年数の古さは、予期せぬ設備の故障やトラブルのリスクを伴います。内装も老朽化している可能性が高く、リフォームを前提に考える必要があります。また、この物件は「貸その他」であり、「飲食店不可」とありますが、民泊運営には「旅館業法」に基づく許可取得が現実的です。契約前に、旅館業法の要件を満たせるか、また必要な改修費用や工期を事前に確認することが不可欠です。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 行政の審査と許可: 民泊運営には「住宅宿泊事業法（民泊新法）」または「旅館業法」に基づく許可が必要です。駅徒歩2分という好立地から、年間を通じて運営できる旅館業法の取得を目指すのが得策です。物件が旅館業法の要件（消防設備や非常用照明など）を満たせるか、行政書士などの専門家にも相談して確認しましょう。

  • 初期費用とリフォーム費用: 敷金・礼金だけで家賃の4ヶ月分、60万円がかかります。さらに、築年数が古いため、ゲストが快適に過ごせるように水回りや内装のリフォームが必要となる可能性が高く、数十万円から数百万円単位の初期投資を覚悟する必要があります。

  • 運営ルールの詳細: 貸主が民泊を許可していても、宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など、具体的な運営ルールを契約前に書面で明確にしてください。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市は、国内でも有数のインバウンド観光地であるため、民泊の年間平均稼働率は非常に高い水準にあります。特に御堂筋線沿線は、観光客やビジネス客の需要が常にあるため、年間平均稼働率は**70%〜80%**と非常に高い水準にあります。この物件の立地を活かせば、この平均稼働率を上回ることも十分可能です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。

  • 月額費用:

    • 家賃: 150,000円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円

    • 清掃委託費: 1回8,000円（月20回清掃と仮定）: 160,000円

    • 合計月額費用: 340,000円

  • 月間売上（想定）:

    • 4LDKの広さと立地の良さを活かし、1泊あたりの宿泊料金を20,000円に設定します。

    • 月間稼働率を75%（年間274泊）と仮定。

    • 月間売上: 20,000円 × 30日 × 75% = 450,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上450,000円 - 月間費用340,000円 = 月間利益 110,000円

    • 年間利益: 110,000円 × 12ヶ月 = 1,320,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、年間約132万円の利益が期待できる結果となりました。これは、高い稼働率と高単価を前提としたものです。この利益を安定させるため、以下のアイデアを検討してみてください。

  • コンセプトを明確に:

    • 「古き良き日本家屋」という特徴を活かし、畳の部屋や茶道セットを置くなど、日本文化を体験できる宿泊施設として特化することで、競合物件との差別化を図れます。

  • 徹底したコスト管理:

    • 清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。

  • 長期滞在プランの提供:

    • 都心へのアクセスが良いことを活かし、ビジネス出張や長期滞在のゲスト向けに割引を設定したプランを用意することで、稼働率を安定させることができます。

この物件は、低価格な家賃と抜群のアクセスという大きな強みがある一方で、築年数の古さという課題もあります。徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： osaka