物件情報
-
URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987656489/50106780/x06987656489.html
-
物件種別: 貸店舗・事務所
-
所在地: 大阪府大阪市福島区玉川3丁目
-
最寄駅: 大阪メトロ千日前線 玉川駅 徒歩7分
-
賃料: 69,000円
-
管理費等: 4,000円
-
初期費用: 敷金3ヶ月分、契約時に家賃6ヶ月分を前払い
-
特徴:
-
特区民泊・旅館業、何でも可能
-
駅徒歩7分の好立地（複数路線利用可能）
-
リフォーム後の原状回復義務なし
-
築60年と非常に古い
-
民泊適正評価
この物件は、**「特区民泊・旅館業、何でも可能です！」と記載されており、オーナーが民泊事業に極めて前向きであることが最大の強みです。月額7.3万円という低価格な固定費は、収益化の大きなアドバンテージとなります。さらに、「事前に貸主へ承諾を得た改装内容を完成させた場合には原状回復義務なし」**という条件は、退去時のコストを大幅に削減できる非常に珍しいメリットです。大阪市福島区は、梅田や大阪駅に近く、ビジネス客や観光客の高い需要が見込めます。
しかし、デメリットも明確です。最大の課題は、築60年という築年数の古さです。内装が老朽化しており、そのままでは宿泊施設として利用できません。ゲストが快適に過ごせるように、水回りや内装を一から改修する必要があり、多額の初期投資（数十万円から数百万円）がかかる可能性があります。また、29.8㎡という専有面積は、大人数での宿泊には不向きです。
契約前に確認するポイント
-
改装費用とスケジュール: 貸店舗物件であるため、民泊施設として利用するには多額の改修費用がかかります。事前に専門業者に見積もりを取り、費用と工期を正確に把握しておくことが不可欠です。
-
行政の審査と許可: 「特区民泊・旅館業、何でも可能」とありますが、最終的な運営の可否は、行政の許可によって決まります。物件が旅館業法の要件（消防設備や非常用照明など）を満たせるか、行政書士などの専門家にも相談して確認しましょう。
-
初期費用の総額: 敷金3ヶ月分に加え、家賃6ヶ月分の前払いが必要です。これに加えて改装費用がかかるため、資金計画をしっかりと立てることが重要です。
周辺地域の平均稼働率
大阪市福島区は、大阪駅や梅田に隣接しており、交通アクセスが非常に良好なため、民泊の年間平均稼働率は高い水準にあります。民泊データサイトなどによると、都心部の年間平均稼働率は**75%〜85%**と非常に高い水準にあります。この物件の立地を活かせば、安定した高い稼働率を維持できるでしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。 ※改修費用は含んでいません。
-
月額費用:
-
家賃+管理費: 73,000円
-
光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約10,000円
-
Wi-Fi費用: 約5,000円
-
消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約5,000円
-
清掃委託費: 1回6,000円（月20回清掃と仮定）: 120,000円
-
合計月額費用: 213,000円
-
-
月間売上（想定）:
-
1泊あたりの宿泊料金を10,000円に設定します。
-
月間稼働率を80%（年間292泊）と仮定。
-
月間売上: 10,000円 × 30日 × 80% = 240,000円
-
-
想定年間利益:
-
月間売上240,000円 - 月間費用213,000円 = 月間利益 27,000円
-
年間利益: 27,000円 × 12ヶ月 = 324,000円
-
想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは、年間約32万円の利益が期待できる結果となりました。これは、低価格な家賃を前提としたものです。この利益を安定させるため、以下のアイデアを検討してみてください。
-
高単価での集客:
-
築古の店舗物件というデメリットを逆手に取り、内装をレトロ風やヴィンテージ風にすることで、ユニークさをアピールし、高単価での集客を目指せます。
-
-
徹底したコスト管理:
-
清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。
-
-
ビジネス客の需要活用:
-
大阪駅や梅田に近い立地を活かし、デスクや高速Wi-Fiを完備することで、長期滞在のビジネス客をターゲットにすることも有効です。
-
この物件は、家賃が安くオーナーの理解もあるという大きな強みがある一方、多額の改修費用というリスクも伴います。徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が成功の鍵となるでしょう。