物件情報
-
物件種別: マンション
-
所在地: 大阪府大阪市西中島4-5-19
-
最寄駅: 大阪メトロ御堂筋線 西中島南方駅 徒歩3分
-
賃料: 112,000円
-
管理費等: 8,500円
-
初期費用: 敷金なし、礼金なし
-
特徴:
-
民泊運営が可能
-
築年数（平成24年築）
-
1DK（28.21㎡）の広さ
-
民泊適正評価
この物件は、**「民泊運営可能」**と明確に記載されており、民泊ビジネスの最大のハードルであるオーナーの許可を事前に得ている点が大きな強みです。大阪メトロ御堂筋線「西中島南方」駅から徒歩3分という抜群のアクセスは、梅田や心斎橋、なんばといった大阪の主要エリアへ乗り換えなしで行けるため、観光客やビジネス客の高い需要を確実に確保できます。また、敷金・礼金が不要なため、一般的な物件に比べて初期費用を大幅に抑えられる点も非常に大きなメリットです。
しかし、デメリットも明確です。最大の課題は、1DK（28.21㎡）という専有面積の狭さです。この広さでは、宿泊できるゲストは最大でも2名程度に限定され、高単価なファミリーやグループの需要を取り込むことが困難です。また、家賃と管理費を合わせると月額120,500円と、1DKの物件としては高額な固定費をカバーする必要があります。
契約前に確認するポイント
-
行政の審査と許可: 貸主が民泊を承諾していても、最終的な運営の可否は、行政（保健所など）の審査によって決まります。物件が「住宅宿泊事業法（民泊新法）」や「旅館業法」の要件を満たせるか、事前に確認することが不可欠です。
-
運営ルールの詳細: 宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など、具体的な運営ルールを契約前に書面で明確にしてください。
-
競合物件の確認: 西中島南方駅周辺は、多くのビジネスホテルや賃貸マンションが存在するため、競合物件との差別化をどう図るかが重要になります。
周辺地域の平均稼働率
大阪市は、国内でも有数のインバウンド観光地であるため、民泊の年間平均稼働率は非常に高い水準にあります。特に御堂筋線沿線は、観光客やビジネス客の需要が常にあるため、年間平均稼働率は**80%〜90%**と非常に高い水準にあります。この物件の立地を活かせば、安定した高い稼働率を維持できるでしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。
-
月額費用:
-
家賃+管理費: 120,500円
-
光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約10,000円
-
Wi-Fi費用: 約5,000円
-
消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約5,000円
-
清掃委託費: 1回5,000円（月10回清掃と仮定）: 50,000円
-
合計月額費用: 190,500円
-
-
月間売上（想定）:
-
1DKという広さと立地の良さを活かし、1泊あたりの宿泊料金を13,000円に設定します。
-
月間稼働率を85%（年間310泊）と仮定。
-
月間売上: 13,000円 × 30日 × 85% = 331,500円
-
-
想定年間利益:
-
月間売上331,500円 - 月間費用190,500円 = 月間利益 141,000円
-
年間利益: 141,000円 × 12ヶ月 = 1,692,000円
-
想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは、年間約169万円の利益が期待できる結果となりました。これは、高額な家賃をカバーできるほどの高い単価と稼働率を前提としたものです。この利益を安定させるため、以下のアイデアを検討してみてください。
-
徹底したコスト管理:
-
清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。
-
-
高単価での集客:
-
内装をホテルライクにすることで、ビジネス客や海外からのゲストにもアピールできます。デスクや高速Wi-Fiを完備し、リモートワークや出張での利用を促すのも有効です。
-
-
SNSでのマーケティング強化:
-
物件の清潔感やインテリアのこだわりを写真や動画で発信し、SNSで集客力を高められます。
-
この物件は、高額な家賃と専有面積の狭さというリスクがある一方で、立地と初期費用の安さという大きな強みがあります。徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が成功の鍵となるでしょう。