民泊物件  ·  18日 9月 2025

大阪府大阪市中央区で民泊運営！家賃46万円、道頓堀中心部の貸店舗の収益性

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987461194/50110973/x06987461194.html

  • 物件種別: 貸店舗（建物一部）

  • 所在地: 大阪府大阪市中央区宗右衛門町

  • 最寄駅: 大阪メトロ千日前線 日本橋駅 徒歩5分

  • 賃料: 462,000円

  • 管理費等: 12,100円

  • 初期費用: 敷金なし、礼金なし、保証金なし

  • 特徴:

    • 民泊使用の場合、保証会社変更で対応可能

    • 日本橋駅・近鉄日本橋駅より徒歩5分

    • 69.46㎡の広さ

    • 築72年と非常に古い

 

民泊適正評価

 

この物件は、**「民泊使用の場合、保証会社変更で対応」**と記載されており、オーナーが民泊事業に理解があることが大きな強みです。日本橋駅・近鉄日本橋駅から徒歩5分という立地は、道頓堀、千日前、黒門市場といった大阪を代表する観光地が徒歩圏内であり、インバウンド需要を最大限に取り込めます。敷金・礼金・保証金が不要なため、一般的な物件に比べて初期費用を大幅に抑えられる点も非常に大きなメリットです。

しかし、デメリットは非常に明確です。最大の課題は、月額約47.4万円という極めて高額な固定費です。これだけの費用を回収するには、高い稼働率と高単価を常に維持しなければなりません。また、築72年という築年数の古さは、予期せぬ設備の故障やトラブルのリスクを伴います。貸店舗物件であるため、民泊運営には「旅館業法」に基づく許可取得が必須であり、消防設備やフロント設置など、旅館業法を満たすための多額の改修費用が発生する可能性が高いです。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 旅館業法の許可取得可能性: この物件は民泊新法ではなく、旅館業法での運営が現実的です。契約前に、物件が旅館業法の要件（消防設備や非常用照明など）を満たせるか、行政書士などの専門家にも相談して確認しましょう。

  • 改修費用とスケジュール: 貸店舗物件であるため、民泊施設として利用するには多額の改修費用がかかります。事前に専門業者に見積もりを取り、費用と工期を正確に把握しておくことが不可欠です。

  • 初期費用の総額: 敷金・礼金・保証金は不要ですが、保証会社の保証料や仲介手数料、そして多額の改修費用が発生するため、資金計画をしっかりと立てることが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市中央区は、国内でも有数のインバウンド観光地であるため、民泊の年間平均稼働率は非常に高い水準にあります。民泊データサイトなどによると、都心部の年間平均稼働率は**85%〜95%**と非常に高い水準にあります。この物件の立地を活かせば、安定した高い稼働率を維持できるでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。 ※旅館業法対応の改修費用は含んでいません。

  • 月額費用:

    • 家賃+管理費: 474,100円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約20,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円

    • 清掃委託費: 1回8,000円（月28回清掃と仮定）: 224,000円

    • 合計月額費用: 733,100円

  • 月間売上（想定）:

    • 日本橋という立地を活かし、1泊あたりの宿泊料金を35,000円に設定します。

    • 月間稼働率を90%（年間328泊）と仮定。

    • 月間売上: 35,000円 × 30日 × 90% = 945,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上945,000円 - 月間費用733,100円 = 月間利益 211,900円

    • 年間利益: 211,900円 × 12ヶ月 = 2,542,800円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、年間約254万円の利益が期待できる結果となりました。これは、高い稼働率と高単価を前提としたものです。この利益を安定させるため、以下のアイデアを検討してみてください。

  • 高単価プランの提供:

    • 周辺のビジネスホテルや旅館とは異なるユニークなコンセプトを設定し、内装を豪華にすることで、宿泊単価をさらに引き上げることができます。

  • 徹底したコスト管理:

    • 清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、清掃業者と料金体系を細かく調整するなど、徹底したコスト管理を行うことが不可欠です。

  • 長期滞在プランの提供:

    • 観光地へのアクセスが良いことを活かし、ビジネス出張や長期滞在のゲスト向けに割引を設定したプランを用意することで、稼働率を安定させることができます。

この物件は、高額な家賃と築年数の古さというリスクがある一方で、大阪の一等地という立地と初期費用の安さという大きな強みがあります。徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： osaka