物件情報
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物件種別: 中古一戸建て
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所在地: 山口県岩国市室の木町
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最寄駅: JR岩国駅（車で約6分）
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売却価格: 2,000,000円
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初期費用: 不動産取得税、登記費用、仲介手数料など
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特徴:
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民泊利用が可能
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4LDK（95㎡）の広さ
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徒歩圏内にスーパーやドラッグストアなど生活施設が充実
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築34年（1991年築）
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静かで落ち着いた住環境
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民泊適正評価
この物件は、200万円という非常に安価な価格で購入できる点が最大の強みです。民泊ビジネスの初期費用を大幅に抑えることができ、投資リスクを最小限に抑えられます。4LDK（95㎡）の広さは、ファミリーやグループ旅行に最適で、高い需要が見込めます。また、**「錦帯橋や岩国城など」**へのアクセスを活かした観光客向けの民泊運営が可能である点も魅力です。
しかし、デメリットも明確です。最大の課題は、築34年という築年数の古さです。水回りや内装の老朽化が進んでいる可能性が高く、ゲストが快適に過ごせるようにするためには、大規模なリフォームが必須となります。また、**「細めの通路を通ります」**と記載されているため、大きな車でのアクセスが難しく、ゲストが荷物を運ぶ際に不便を感じる可能性があります。
契約前に確認するポイント
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リフォーム費用と範囲: 築年数が古いため、内装や設備の老朽化が進んでいる可能性が高いです。事前に専門業者に見積もりを取り、リフォーム費用と工期を正確に把握しておくことが不可欠です。
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行政の審査と許可: 民泊運営には「住宅宿泊事業法（民泊新法）」または「旅館業法」に基づく許可が必要です。物件が要件を満たしているか、行政書士などの専門家にも相談して確認しましょう。
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通路の状況: 荷物の搬入やゲストの出入りに支障がないか、現地を訪問して細い通路の状況を必ず確認してください。
周辺地域の平均稼働率
岩国市は、日本三名橋の一つである錦帯橋や岩国城といった観光地を擁しており、インバウンド需要も一定数見込めます。民泊データサイトなどによると、地方都市の民泊年間平均稼働率は**30%〜40%**と見込まれます。この物件は、車でのアクセスが中心となるため、この水準を下回る可能性も考慮に入れるべきでしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。 ※リフォーム費用は含んでいません。
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月額費用:
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固定資産税（年額）: 約50,000円（月額約4,167円）
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光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約10,000円
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Wi-Fi費用: 約5,000円
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消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約5,000円
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清掃委託費: 1回6,000円（月7回清掃と仮定）: 42,000円
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合計月額費用: 66,167円
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月間売上（想定）:
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リフォーム費用をかけて内装を充実させた場合、1泊あたりの宿泊料金を15,000円に設定します。
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月間稼働率を30%（年間109泊）と仮定。
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月間売上: 15,000円 × 30日 × 30% = 135,000円
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想定年間利益:
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月間売上135,000円 - 月間費用66,167円 = 月間利益 68,833円
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年間利益: 68,833円 × 12ヶ月 = 825,996円
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想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは、年間約82万円の利益が期待できる結果となりました。これは、初期投資が低いことを考えると悪くない結果ですが、さらに利益を伸ばすために以下のアイデアを検討してみてください。
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コンセプトを明確に:
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築古物件という特徴を活かし、「古民家風」や「和モダン」といったコンセプトを打ち出すことで、日本文化を体験したいインバウンド観光客をターゲットにできます。
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徹底したコスト管理:
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清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。
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ニッチなターゲット層の開拓:
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「車通りの少ない静かな場所」という特徴を活かし、ワーケーションや長期滞在を希望するゲストにアピールすることも有効です。
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この物件は、安価な価格と広い間取りという大きな強みがある一方、リフォーム費用やアクセスの問題という課題も伴います。徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が成功の鍵となるでしょう。