物件情報
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URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987064242/00281718/x06987064242.html
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物件種別: 賃貸一戸建て
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所在地: 埼玉県蕨市南町4丁目
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最寄駅: JR京浜東北・根岸線 西川口駅 徒歩10分
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賃料: 175,000円
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管理費: 15,000円
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初期費用: 敷金1ヶ月分、礼金1ヶ月分
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特徴:
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民泊利用が可能
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築6年と築浅
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3LDK（85.67㎡）の広さ
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駐車場・バイク置き場・駐輪場が無料
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民泊適正評価
この物件は、**「民泊可」**と明確に記載されており、オーナーが民泊運営に前向きであることが最大の強みです。築6年と非常に築浅で、システムキッチンや追い焚き機能付き浴室、独立洗面台、トイレ2箇所など、ゲストにとって快適な設備が充実している点も大きなメリットです。85.67㎡の3LDKという広さは、ファミリーやグループ旅行に最適で、高い需要が見込めます。さらに、駐車場・バイク置き場・駐輪場が無料で利用できるため、車やバイクを利用するゲストにもアピールできます。
しかし、デメリットも明確です。最大の課題は家賃17.5万円と管理費1.5万円という高額な固定費です。都心へのアクセスが良いとはいえ、さいたま市外の郊外エリアでは、高額な家賃をカバーできるほどの高い単価や稼働率を維持するのは難しい可能性があります。また、最寄りの西川口駅まで徒歩10分、その他の駅はさらに遠く、電車での移動がメインの観光客にとっては、都心から離れていることも含めて立地がネックとなる場合があります。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的なルール: オーナーが民泊を許可していても、宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など、具体的な運営ルールを契約前に書面で明確にしてください。
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行政の審査と許可: 民泊運営には「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく届出が必要です。物件が要件を満たしているか、行政書士などの専門家にも相談して確認しましょう。
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競合物件の確認: 西川口駅周辺には、すでに多くの民泊施設やビジネスホテルが存在する可能性があります。周辺の競合物件の料金や稼働率を事前に調査し、差別化できるポイントを見つけることが重要です。
周辺地域の平均稼働率
埼玉県内の民泊需要は、都心に比べると限定的です。民泊データサイトなどによると、都心から離れた郊外エリアの年間平均稼働率は**30%〜40%**と見込まれます。この物件は駅からの距離が10分と少し離れているため、この水準を下回る可能性も考慮に入れるべきでしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。
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月額費用:
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家賃+管理費: 190,000円
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光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円
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Wi-Fi費用: 約5,000円
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消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円
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清掃委託費: 1回7,000円（月10回清掃と仮定）: 70,000円
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合計月額費用: 290,000円
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月間売上（想定）:
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1泊あたりの宿泊料金を18,000円に設定します。
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月間稼働率を35%（年間127泊）と仮定。
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月間売上: 18,000円 × 30日 × 35% = 189,000円
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想定年間利益:
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月間売上189,000円 - 月間費用290,000円 = 月間利益 -101,000円
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年間利益: -101,000円 × 12ヶ月 = -1,212,000円
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想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは、月間利益が大幅なマイナスになるという厳しい結果となりました。これは、高い家賃をカバーできるほどの集客が難しいことが原因です。この物件で利益を出すためには、以下のアイデアを検討してみてください。
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ニッチなターゲット層の開拓:
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駐車場が無料であることを活かし、東京近郊の観光地を車で巡る旅行客や、長期出張のビジネス客をターゲットにするのが有効です。
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長期滞在プランの提供:
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都心から少し離れていることを逆手に取り、割引を設定した長期滞在プランを用意することで、稼働率を安定させることができます。
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清掃コストの削減:
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清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。
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この物件は、築浅で設備が充実しているという大きな強みがある一方で、高額な家賃が収益化の大きなハードルとなります。安易に手を出さず、徹底したコスト管理と、ターゲットを明確にした戦略が成功の鍵となるでしょう。