民泊物件  ·  17日 9月 2025

大阪の中心部で民泊可能！花園町駅徒歩4分のメゾネット物件で利益を出すには

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987684914/50102072/x06987677047.html

  • 物件種別: 貸店舗（建物一部）

  • 所在地: 大阪府大阪市西成区梅南1丁目

  • 最寄駅: 大阪メトロ四つ橋線 花園町駅 徒歩4分

  • 家賃: 220,000円

  • 初期費用: 敷金1ヶ月分、礼金2ヶ月分

  • 特徴:

    • 民泊可能

    • 駅徒歩4分の好立地

    • 68.82㎡の広さ、メゾネットタイプ

    • バス・トイレ別、追焚機能付き

 

民泊適正評価

 

この物件は、**「民泊可能」**と明確に記載されており、オーナーが民泊運営に協力的であることが最大の強みです。また、花園町駅から徒歩4分という好立地も大きな魅力です。新今宮駅や天下茶屋駅からも徒歩圏内で、関西国際空港や観光地へのアクセスが非常に良く、国内外からの旅行客にアピールできます。さらに、68.82㎡という広さとメゾネットタイプの間取りは、大人数での宿泊やファミリー層の需要を取り込むのに適しています。

一方で、家賃が22万円と非常に高額であることが最大のデメリットです。高額な家賃をカバーするには、高い稼働率と単価を維持する必要があります。また、店舗物件であるため、内装や設備が民泊に適しているか確認が必要です。築年数も32年と古いため、設備の老朽化も懸念されます。さらに、短期解約違約金や退去時クリーニング代など、契約条件に厳しい部分があるため、事前にしっかりと確認しておく必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 初期費用と運営費用の総額: 敷金・礼金だけで家賃の3ヶ月分、66万円が必要です。加えて、内装費用、家具・家電の購入費、消耗品費などを加えると、初期投資はかなりの額になります。資金計画をしっかり立てましょう。

  • 設備の状態と機能: バス・トイレ別や追焚機能など設備は整っていますが、築32年のため、状態や機能性を内覧時に必ず確認してください。

  • 民泊運営の具体的なルール: オーナーが民泊を許可しているとはいえ、詳細なルール（宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など）を契約前に書面で明確にしてください。

  • 保証会社の条件: 事業用の場合、保証料が総賃料の100%になる可能性があり、高額になるため、事前に確認が必要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市は、京都や東京に次ぐ高い観光需要がある都市です。特に、花園町駅がある西成区は、観光客に人気のエリアである通天閣や新世界に近く、民泊需要が非常に高いです。民泊データサイトなどによると、大阪市中心部の民泊の年間平均稼働率は**70%〜80%**と見込まれます。駅近という好立地を活かせば、この平均稼働率を上回ることも十分可能です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。

  • 月額費用:

    • 家賃: 220,000円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約25,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約15,000円

    • 清掃委託費: 1回7,000円（月20回清掃と仮定）: 140,000円

    • 合計月額費用: 405,000円

  • 月間売上（想定）:

    • 1泊あたりの宿泊料金を25,000円に設定します。

    • 月間稼働率を75%（年間274泊）と仮定。

    • 月間売上: 25,000円 × 30日 × 75% = 562,500円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上562,500円 - 月間費用405,000円 = 月間利益157,500円

    • 年間利益: 157,500円 × 12ヶ月 = 1,890,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、年間約189万円の利益が期待できる結果となりました。しかし、高い家賃と初期投資を考えると、さらに収益性を高める必要があります。以下のアイデアを検討してみてください。

  • 清掃コストの削減:

    • 高額な清掃委託費を削減するため、自己清掃に切り替えるか、より安価な業者を探しましょう。

    • ゲストに清掃協力をお願いする代わりに、宿泊費を割引するプランも有効です。

  • 体験型民泊の提供:

    • メゾネットというユニークな構造を活かし、特別な体験を提供しましょう。例えば、1階をリビングスペース、2階を寝室、3階を展望スペースにするなど、空間を最大限に活用したコンセプト作りが重要です。

    • 大阪のグルメや文化を体験できるツアーの企画や、地域の飲食店と提携した食事券付きプランなども効果的です。

この物件は、高い家賃というハードルがある一方で、大阪の中心部にあり、集客力が非常に高いという大きな強みがあります。徹底したコスト管理とユニークなコンセプト作りによって、高い収益を目指せるでしょう。

カテゴリ： osaka