物件情報
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物件名: 非公開
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所在地: 千葉県鎌ケ谷市東道野辺7丁目14-3
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交通: 東武アーバンパークライン 馬込沢駅 車4分
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家賃: 69,000円
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管理費等: 6,000円
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敷金/礼金: なし / なし
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間取り/広さ: 4DK / 建物66㎡、土地75㎡
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築年数: 1982年2月（築43年）
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特徴: 民泊OK、初期費用無料、駐車場あり、ペット複数可、DIYOK
民泊適正評価
良い点
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初期費用ゼロ: 仲介手数料、敷金、礼金がすべてゼロなため、事業開始のハードルが極めて低い点が最大のメリットです。
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圧倒的な低コスト: 月額7.5万円（管理費込）は、戸建てとしては破格の賃料であり、ランニングコストを抑えられます。
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民泊への高い理解: 「民泊OK」と明記されており、オーナーが民泊事業に前向きな姿勢であることがわかります。
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駐車場付き: 郊外という立地を考慮すると、駐車場があることは非常に大きな強みです。車で移動するゲストをメインターゲットにできます。
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広い間取り: 4DKという間取りは、ファミリーやグループの宿泊需要に対応しやすく、利用人数を増やすことで客単価を上げられます。
悪い点
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駅からの距離: 最寄り駅から車で4分と遠く、公共交通機関をメインに利用するゲストの集客は難しいでしょう。
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築年数の古さ: 築43年と古いため、予期せぬ設備の故障や修繕費用が発生するリスクがあります。
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短期解約違約金: 1年未満の解約で家賃2ヶ月分、2年未満で家賃1ヶ月分の違約金が発生するため、事業撤退のリスクを考慮しておく必要があります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の強みである低コストを活かしつつ、立地の課題を考慮して収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 12,000円（4DKの間取りと駐車場を活かしたグループ向け価格）
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年間平均稼働率: 35%（駅からの距離を考慮し、現実的な水準を設定）
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年間運営日数: 365日
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年間家賃・管理費: (6.9万円 + 0.6万円) × 12ヶ月 = 900,000円
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その他年間運営費: 900,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 12,000円 × 365日 × 0.35（稼働率） = 1,533,000円
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年間経費: 900,000円（家賃・管理費） + 900,000円（その他経費） = 1,800,000円
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想定年間利益: 1,533,000円 - 1,800,000円 = -267,000円
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このシミュレーション結果は、年間で約27万円の赤字になる可能性が高いことを示しています。家賃が非常に安いというメリットがあっても、駅からの距離による集客の難しさが、収益性を大きく圧迫する結果となりました。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件で民泊事業を成功させるには、赤字を回避するための徹底した戦略と、ゲストの満足度を高める工夫が不可欠です。
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ターゲットを明確化: 車で移動する国内のファミリー層や、近隣のゴルフ場、レジャー施設を利用するグループに特化し、特定の層から選ばれる物件を目指します。
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DIYで魅力を高める: 「DIYOK」というメリットを最大限に活かし、他の物件にはないユニークなコンセプトの内装に仕上げます。例えば、子供向けの遊び場やバーベキューができる庭を設けるなど、付加価値を高めます。
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費用削減の徹底: 運営コストを徹底的に削減することが収益改善の鍵となります。清掃を自分で行ったり、消耗品を安価なもので統一したりするなどの工夫が必要です。