物件情報
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物件名: 古ケ崎2戸建
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所在地: 千葉県松戸市古ケ崎2丁目
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交通: JR常磐線 北松戸駅 徒歩22分、JR常磐線 松戸駅 徒歩24分
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家賃: 10万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / なし
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間取り/広さ: 3DK / 68.98㎡
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築年数: 1982年（築43年）
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特徴: 民泊可能、ペット相談可、リフォーム・ハウスクリーニング済み
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な低コスト: 賃料月額10万円に加え、敷金・礼金がともにゼロなため、事業を始める上での初期費用をほぼゼロに抑えられます。
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民泊への高い理解: 「事業用（民泊等）」と明確に記載されており、安心して事業を始められます。
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広い間取り: 3DKという広さは、ファミリーやグループの宿泊需要に対応できます。
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初期状態の良さ: リフォーム・ハウスクリーニングが実施済みのため、入居後の内装工事費用を抑えられます。
悪い点
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駅からの距離: 最寄り駅まで徒歩22分と遠く、ゲストはバスやタクシー、または自家用車を利用することになり、利便性に課題があります。
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築年数の古さ: 築43年と古いため、予期せぬ設備の故障や修繕費用が発生するリスクがあります。
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駐車場: 専用駐車場がなく、近隣の月極駐車場を借りる必要があります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の強みである低コストを活かし、より現実的な稼働率30%で収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 15,000円（3DKの間取り、郊外の立地を考慮）
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年間平均稼働率: 30%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 10万円 × 12ヶ月 = 1,200,000円
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その他年間運営費: 1,200,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 15,000円 × 365日 × 0.30（稼働率） = 1,642,500円
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年間経費: 1,200,000円（家賃） + 1,200,000円（その他経費） = 2,400,000円
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想定年間利益: 1,642,500円 - 2,400,000円 = -757,500円
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このシミュレーション結果は、年間で約75万円の赤字になる可能性が高いことを示しています。賃料が安いというメリットがあっても、駅からの距離による稼働率の低さが、収益性を大きく圧迫する結果となりました。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件で民泊事業を成功させるには、赤字を回避するための徹底した戦略と、ゲストの満足度を高める工夫が不可欠です。
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ターゲットを明確化: 駅から遠いため、車で移動する国内のファミリー層や、松戸市内でビジネスやイベントに参加するグループ客に特化し、特定の層から選ばれる物件を目指します。
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DIYで魅力を高める: 「リフォームフリー」というメリットを最大限に活かし、他の物件にはないユニークなコンセプトの内装に仕上げます。例えば、子供向けの遊び場やペットが喜ぶ設備を充実させることで、付加価値を高めます。
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交通手段の案内: 駅からのバスの乗り方、タクシーの情報、近隣の駐車場情報など、ゲストがスムーズに移動できるよう詳細な情報を提供することが不可欠です。
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費用削減の徹底: 清掃を自分で行う、消耗品を安価なもので統一するなど、運営コストを徹底的に削減し、収支改善に努める必要があります。