物件情報
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物件名: 浦和美園戸建
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所在地: 埼玉県さいたま市岩槻区尾ヶ崎897-7
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交通: 埼玉高速鉄道線 浦和美園駅 車6分
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家賃: 95,000円
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管理費等: 5,000円
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敷金/礼金: なし / なし
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間取り/広さ: 建物80㎡、土地285㎡
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特徴: 民泊OK、初期費用無料、駐車4台以上可、ペット複数可、DIYOK
民泊適正評価
良い点
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初期費用ゼロ: 仲介手数料、敷金、礼金がすべてゼロなため、事業を始める上での初期投資をほぼゼロに抑えられます。
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圧倒的な低コスト: 月額10万円（管理費込）は、80㎡の戸建てとしては非常に安く、ランニングコストを抑えられます。
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民泊への高い理解: 「民泊OK」と明確に記載されており、安心して事業を始められます。
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広大な敷地と駐車場: 建物80㎡に加え、駐車場が4台以上あるため、ファミリーやグループ、特に車で移動するゲストにとって大きな魅力です。
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DIYOK: 内装を自由にカスタマイズできるため、自身のコンセプトを反映した空間作りが可能です。
悪い点
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立地: 最寄り駅から車6分と遠く、公共交通機関をメインに利用するゲストの集客は難しいでしょう。
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短期解約違約金: 1年未満の解約で家賃2ヶ月分、2年未満で家賃1ヶ月分の違約金が発生するため、事業撤退のリスクを事前に考慮しておく必要があります。
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情報不足: 間取りや築年数、建物の詳細が記載されておらず、現地での確認が必須となります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の強みである低コストを活かしつつ、立地の課題を考慮して収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 15,000円（広さと駐車場を活かしたグループ向け価格）
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年間平均稼働率: 35%（駅からの距離を考慮し、現実的な水準を設定）
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年間運営日数: 365日
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年間家賃・管理費: (9.5万円 + 0.5万円) × 12ヶ月 = 1,200,000円
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その他年間運営費: 900,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 15,000円 × 365日 × 0.35（稼働率） = 1,916,250円
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年間経費: 1,200,000円（家賃・管理費） + 900,000円（その他経費） = 2,100,000円
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想定年間利益: 1,916,250円 - 2,100,000円 = -183,750円
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このシミュレーション結果は、年間で約18万円の赤字になる可能性が高いことを示しています。家賃の安さだけでは、駅からの距離による集客の難しさをカバーするのは難しいかもしれません。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件で民泊事業を成功させるには、赤字を回避するための徹底した戦略と、ゲストの満足度を高める工夫が不可欠です。
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ターゲットを明確化: 車で移動する国内のファミリー層や、近隣のゴルフ場、レジャー施設を利用するグループに特化し、特定の層から選ばれる物件を目指します。
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DIYで魅力を高める: 「DIYOK」というメリットを最大限に活かし、他の物件にはないユニークなコンセプトの内装に仕上げます。例えば、子供向けの遊び場やバーベキューができる庭を設けるなど、付加価値を高めます。
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交通手段の案内: 駅からのバスの乗り方、タクシーの情報、浦和美園エリアのレンタカー情報など、ゲストがスムーズに移動できるよう詳細な情報を提供することが不可欠です。