物件情報
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物件名: 一戸建て
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所在地: 奈良県宇陀郡御杖村大字神末
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交通: JR名松線 伊勢奥津駅 徒歩82分（6.6km）
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賃料: 10万円
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管理費等: 10,000円
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敷金/礼金: なし / 2ヶ月分
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間取り/広さ: 1LDK / 63.84㎡
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築年月: 2022年1月（築4年）
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特徴: 民泊許可済み、フローリング、2階建て
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掲載URL: https://jmty.jp/nara/est-hou/alliance-h_1517440005222?ex=1
民泊適正評価
良い点
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民泊への高い理解: 「民泊の許可しす」と記載されており、オーナーの事業への理解が深い点が大きなメリットです。
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築浅で清潔: 築4年と新しく、内外装がきれいなため、リフォーム費用をかける必要がありません。設備の故障リスクも低いです。
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ゆったりとした間取り: 1LDKで63.84㎡という広さは、ゆったりと過ごしたいカップルや少人数のファミリーに最適です。
悪い点
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圧倒的な不便さ: 駅まで徒歩82分という立地は、公共交通機関を利用する観光客をターゲットにするのは不可能に近いです。車での移動が前提となりますが、それにしても「アクセスが悪い」という致命的なデメリットを抱えています。
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高額な初期費用: 敷金は不要ですが、礼金が2ヶ月分と高いため、初期費用が大きくなります。
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需要が限定的: 奈良市のような主要観光地から離れているため、観光客の需要が非常に限定的です。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の課題である「立地の不便さ」を考慮し、より現実的な収支シミュレーションを行います。駅からの距離が長いため、観光客の集客は難しく、年間稼働率はかなり低いと想定されます。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 15,000円（築浅とゆったりした間取りを考慮）
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年間平均稼働率: 30%（立地の不便さを考慮）
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年間運営日数: 365日
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年間家賃・管理費: (10万円＋1万円) × 12ヶ月 = 1,320,000円
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その他年間運営費: 720,000円（清掃費、光熱費、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 15,000円 × 365日 × 0.30（稼働率） = 1,642,500円
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年間経費: 1,320,000円（家賃・管理費） + 720,000円（その他経費） = 2,040,000円
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想定年間利益: 1,642,500円 - 2,040,000円 = -397,500円
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このシミュレーション結果は、この物件が通常の民泊事業として運営した場合、年間約40万円の赤字になる可能性が高いことを示しています。
この物件で民泊を成功させるには？
一般的な観光客をターゲットにした場合、この物件は収益を上げるのが非常に難しいと言えます。成功のためには、以下のようなニッチな戦略が必要です。
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ターゲットを絞る: 「喧騒を離れて静かに過ごしたい人」「ワーケーション」「作家やアーティストの創作活動」「長期滞在」など、特定のニーズを持つゲストに特化して集客します。
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高付加価値な体験を提供: 単なる宿泊ではなく、星空観測、ハイキング、近隣の農家での体験など、その土地ならではの特別なアクティビティを企画し、宿泊単価を上げる工夫が必要です。
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長期滞在向けに特化: 月単位の賃貸として運用し、安定した収入源を確保することも検討できます。