物件情報
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物件名: 北谷町北前戸建賃貸RC住宅
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所在地: 沖縄県中頭郡北谷町北前
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交通: 沖縄都市モノレール線 てだこ浦西駅（※車移動が前提）
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賃料: 29万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 1ヶ月分 / 1ヶ月分
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間取り/広さ: 4LDK / 103.26㎡（屋上抜き）
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築年月: 2023年（築2年）
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特徴: 民泊・事業用も可、ペット可、広々屋上、車庫付き（2台無料）、BBQ可、広々リビング、トイレ2つ
民泊適正評価
良い点
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民泊可能であることの明記: 「民泊・事業用も可」と明記されており、オーナーの事業への理解が深い点が最大の強みです。
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圧倒的な立地: 美浜アメリカンビレッジなど、沖縄本島でも特に人気の高い北谷町という立地は、安定した需要を確保できる強力なアピールポイントです。
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築浅で快適: 築2年と非常に新しく、内外装のリフォーム費用が不要で、設備の故障リスクも低いのが魅力です。
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強力な付加価値: 広い屋上でのBBQや2台分の無料車庫は、沖縄での滞在スタイルに非常にマッチしており、競合物件との大きな差別化となります。
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ファミリー・グループ向けの間取り: 4LDKという広さとトイレ2つは、大人数での滞在を快適にするため、ファミリーやグループ客をターゲットにしやすいです。
悪い点
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高額な賃料: 月額29万円は高額なランニングコストです。安定した収益を確保するためには、高い稼働率と高単価を維持する必要があります。
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競争の激しさ: 北谷町は民泊激戦区のため、高単価を維持するためには、物件の魅力を最大限に引き出す工夫が不可欠です。
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交通の不便さ: モノレール駅から離れており、沖縄では一般的ですが、車なしのゲストには不便に感じられる可能性があります。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的な条件: 民泊新法での運営か、旅館業法での許可が必要かなど、運営形態の詳細を不動産会社に確認しましょう。北谷町は条例で民泊新法に厳しいエリアもあるため、特に重要です。
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屋上利用のルール: BBQが可能な場合でも、騒音や火器の使用、時間制限など、具体的なルールを事前に確認することが重要です。
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損害保険の適用範囲: 築浅物件でも、民泊利用による設備や内装の損傷に対応する保険に加入できるかを確認しましょう。
運営した場合の収支シミュレーション
沖縄の民泊稼働率は、夏の繁忙期は90%を超える一方、冬の閑散期には30〜50%程度に落ち込むのが一般的です。この物件の強力な魅力を考慮しても、年間平均では**65%**がより現実的な数字と判断し、収支をシミュレーションします。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 35,000円
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年間平均稼働率: 65%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 29万円 × 12ヶ月 = 3,480,000円
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その他年間運営費: 1,200,000円（清掃費、消耗品、手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 35,000円 × 365日 × 0.65（稼働率） = 8,298,750円
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年間経費: 3,480,000円（家賃） + 1,200,000円（その他経費） = 4,680,000円
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想定年間利益: 8,298,750円 - 4,680,000円 = 3,618,750円
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稼働率を現実的に設定しても、年間で約361万円の利益が見込めます。この物件の賃料は高いものの、それを十分にカバーし、事業として成立する可能性が高いと言えます。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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閑散期対策: 稼働率が落ち込む冬季には、長期滞在割引、ワーケーションプラン、または特定のターゲット層（例：冬でもゴルフを楽しみたい層）に向けた特別プランを提供することで、収益の安定化を図りましょう。
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付加価値サービスの提供: BBQセットのレンタルや食材の手配、周辺マリンアクティビティの割引券など、ゲストの滞在をより豊かにするサービスを提供します。
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インバウンド需要の取り込み: 多言語対応や、外国人観光客に人気のコンテンツ（日本の食材、文化体験など）を提供し、インバウンド需要を獲得します。