物件情報
-
物件名: 新橋町貸家
-
所在地: 大阪府門真市新橋町
-
交通: 京阪本線 門真市駅 徒歩3分、大阪モノレール線 門真市駅 徒歩1分
-
賃料: 9.8万円
-
管理費等: なし
-
敷金/礼金: 10万円 / 20万円
-
間取り/広さ: 3LDK / 110㎡
-
築年月: 1970年11月（築55年）
-
特徴: 民泊相談可能、ペット相談可能、駅近、仲介手数料ゼロ、4階建て、事務所使用可
民泊適正評価
良い点
-
圧倒的な好立地: 門真市駅から徒歩1分という最高のロケーションは、観光客やビジネス客にとって非常に魅力的です。
-
破格の賃料: 110㎡という広さで月額9.8万円という賃料は破格であり、ランニングコストを大幅に抑えられます。
-
初期費用を抑えられる: 「仲介手数料ゼロ」は、初期投資が大きくなりがちな民泊事業において、大きなメリットとなります。
-
ユニークな物件: 4階建てという構造は、フロアごとに寝室や共用スペースを分けるなど、ゲストのプライベート空間を確保しやすいです。
悪い点
-
築年数の古さ: 築55年と非常に古いため、水道管の老朽化や予期せぬ修繕費用が発生するリスクを考慮する必要があります。
-
ホームエレベーターが使用不可: 高齢者や大きな荷物を持つゲストにとっては、階段の昇り降りが負担になる可能性があります。
-
定期借家契約: 契約期間が3年と定められており、長期的な事業計画を立てる上で再更新の条件を事前に確認しておく必要があります。
契約前に確認するポイント
-
民泊運営の具体的な条件: 民泊新法での運営か、旅館業法での許可が必要かなど、運営形態の詳細をオーナーと確認しましょう。
-
築古物件のリスク: 内見時には、水回り、配管、壁のひび割れなどをしっかりチェックし、必要であればリフォームの可否や費用について相談しましょう。
-
定期借家契約の再更新: 3年後の再契約がどのような条件で行われるか、事前に書面で確認することが重要です。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件を民泊運営すると仮定し、より現実的な**稼働率60%**で収支をシミュレーションします。
-
設定条件:
-
1泊あたりの平均単価: 18,000円
-
年間平均稼働率: 60%
-
年間運営日数: 365日
-
年間家賃: 9.8万円 × 12ヶ月 = 1,176,000円
-
その他年間運営費: 960,000円（清掃費、消耗品、手数料など）
-
-
収支計算:
-
年間売上: 18,000円 × 365日 × 0.60（稼働率） = 3,942,000円
-
年間経費: 1,176,000円（家賃） + 960,000円（その他経費） = 2,136,000円
-
想定年間利益: 3,942,000円 - 2,136,000円 = 1,806,000円
-
稼働率を60%と現実的に設定しても、年間で約180万円の利益が見込めます。初期費用やランニングコストの安さから、非常に安定した運営が期待できる物件です。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
-
ターゲットの明確化: 駅近という利便性を活かし、大阪観光の拠点としてのアピールや、大人数での滞在を求めるファミリー層やグループに特化します。
-
内装のコンセプト: 築古を活かしたレトロモダンな内装や、フロアごとに異なるテーマを設定するなど、独自のコンセプトで差別化を図ります。
-
周辺情報の提供: 地元の飲食店や観光スポット、交通手段など、ゲストの滞在をより豊かにする情報をまとめたガイドブックを作成します。