民泊物件  ·  11日 9月 2025

山口県光市で民泊相談可能！JR光駅徒歩7分の一戸建ては狙い目か？

物件情報

 

  • 物件名: 光市虹ケ丘

  • 住所: 山口県光市虹ケ丘３丁目

  • 交通: ＪＲ山陽本線 光駅 徒歩7分

  • 賃料: 9.8万円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 1ヶ月 / なし

  • 間取り: 5LDK

  • 広さ: 139.74㎡

  • 築年月: 1987年1月(築38年9ヶ月)

  • 特徴: 民泊可、ペット相談可、閑静な住宅街、フリーレント2ヶ月、事務所使用可

  • 詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987606441/00274878/x06987606441.html

 

民泊適正評価

 

良い点

  • 民泊運営が許可されている: 賃貸物件で「民泊可」が明記されているのは大きなメリットです。後からトラブルになるリスクが低く、安心して事業を始められます。

  • 駅からの好アクセス: JR光駅から徒歩7分という駅近の立地は、車を持たない旅行者やビジネス利用のゲストにとって魅力的です。周辺に飲食店やスーパーがあれば、さらに集客しやすくなります。

  • 広々とした5LDK: 139.74㎡の広い空間は、家族連れやグループ旅行、ペット連れのゲストなど、大人数の宿泊需要を取り込むことができます。客室数を増やすことで、1組あたりの収益単価を上げられるポテンシャルがあります。

  • ペット相談可: ペット同伴可能な宿泊施設はまだ少ないため、ペット旅行の需要を独占できる可能性があります。通常の民泊施設との差別化要因として非常に強力です。

悪い点

  • 築年数が古い: 築38年と古いため、リフォーム済みとはいえ、設備の老朽化や修繕費用の発生が将来的に懸念されます。水回りや内装は新しくなっていますが、構造部分や外壁の劣化には注意が必要です。

  • 高めの賃料: 山口県光市の賃貸相場と比べると、9.8万円という賃料はやや高めです。固定費が高くなるため、安定して高い稼働率を維持できなければ、利益が出にくくなるリスクがあります。特に、初期の集客がうまくいかないと、家賃分を回収するのに苦労する可能性があります。

  • 不便な立地: 閑静な住宅街であることは良い点ですが、観光地や商業施設が近くにない場合は、集客が難しくなります。車がないゲストにとっては、駅近という利便性だけで滞在の動機付けにするのは弱いかもしれません。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の具体的な許可内容: 「民泊可」とありますが、宿泊可能日数や運営形態（住宅宿泊事業法に基づく届出か、特区民泊かなど）の詳細を不動産会社に確認する必要があります。

  • フリーレントの活用: フリーレント2ヶ月は、内装の準備や家具の搬入、民泊事業の届出など、開業準備期間の家賃を節約できる大きなメリットです。この期間を有効活用し、オープンからスムーズな集客につなげることが重要です。

  • 内装・設備の詳細: リフォームの実施箇所や時期を再度確認し、水回りやエアコン、給湯器など、ゲストの満足度に直結する設備の状況を現地でしっかりチェックしましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

光市周辺の具体的な民泊稼働率のデータは限定的ですが、国土交通省の宿泊旅行統計調査によると、全国平均の客室稼働率は約50〜60%で推移しています。これはホテルや旅館を含む数字ですが、民泊運営を考える上での参考になります。本物件のような戸建て民泊の場合、集客が軌道に乗れば繁忙期に高い稼働率が期待できますが、閑散期には集客が落ち込むことを想定し、年間を通して平均30%程度の稼働率で計画を立てるのが現実的でしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

上記の前提に基づき、現実的な収益シミュレーションを行います。

  • 設定条件:

    • 1泊あたりの平均単価: 28,000円（5LDKの広さから設定）

    • 年間平均稼働率: 30%（閑散期も考慮した現実的な数字）

    • 年間運営日数: 365日

    • 年間家賃: 9.8万円 × 12ヶ月 = 1,176,000円

    • その他の年間運営費: 600,000円（電気・ガス・水道・インターネット、清掃費、消耗品、仲介手数料など）

  • 収益計算:

    • 年間売上: 28,000円 × 365日 × 0.30（稼働率） = 3,066,000円

    • 年間経費: 1,176,000円（家賃） + 600,000円（その他経費） = 1,776,000円

    • 想定年間利益: 3,066,000円 - 1,776,000円 = 1,290,000円

このシミュレーション結果を見ると、賃料の高さから大きな利益を出すのは簡単ではないことが分かります。家賃の割合が利益を大きく圧迫するため、いかに高い稼働率を維持できるかが鍵となります。

 

想定利益が低い場合の改善するためのアイデア

 

この物件で利益を最大化するためには、以下のアイデアを検討してみてください。

  1. ターゲット層の絞り込み:

    • 「ペット相談可」を最大限に活かし、ペット連れ専用の民泊としてブランディングする。

    • ワーケーション需要を取り込むため、高速Wi-Fiやワークスペースを整備する。

    • 大人数での合宿やオフサイトミーティングに特化した施設としてアピールする。

  2. 付加価値の提供:

    • 周辺の観光情報や飲食店マップ、体験プラン（漁業体験、地元食材を使った料理教室など）を独自に作成し、ゲストの滞在満足度を向上させる。

    • バーベキューセットや自転車の貸し出し、プロジェクターの設置など、施設内での滞在を豊かにする設備を充実させる。

  3. 料金設定の工夫:

    • 平日と週末、繁忙期と閑散期で宿泊料金にメリハリをつける。

    • 「連泊割引」や「早割」などを設定し、安定的な予約を確保する。

  4. 効率的な運営体制の構築:

    • 清掃業務を外部に委託し、自身は集客やゲスト対応に集中する。

    • 複数の民泊予約サイトを活用し、露出を増やす。

賃料が高く利益を出すのが難しい物件だからこそ、他の物件にはない強みをどう活かすかが重要になります。この物件の「民泊可」「駅近」「広さ」「ペット可」という魅力を最大限に引き出し、効果的な集客戦略を立てることが成功への第一歩となるでしょう。

カテゴリ： chugoku, yamaguchi