物件情報
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物件名: （物件名なし）
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住所: 大阪府大阪市中央区和泉町２丁目
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交通: 大阪メトロ谷町線 谷町四丁目駅 徒歩9分、大阪メトロ長堀鶴見緑地線 松屋町駅 徒歩8分、大阪メトロ中央線 堺筋本町駅 徒歩8分
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賃料: 7.15万円（税込）※20㎡の場合
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 2ヶ月 / 3ヶ月
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広さ: 15㎡（参考）、約20.00〜40.00㎡（詳細確認中）
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築年月: 1983年3月(築42年7ヶ月)
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特徴: 民泊・旅館利用相談可、家具付き、自動火災報知設備設置済み
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詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6986669786/00272308/x06986669786.html
民泊適正評価
良い点
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好立地: 大阪市中央区という、大阪城や心斎橋、難波といった主要観光地へのアクセスが非常に良いエリアに位置しています。複数の駅が利用できる点もゲストにとって大きな魅力です。
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賃料の安さ: 大阪の中心地で7.15万円という賃料は、非常に安価です。運営コストを抑えやすいため、高い収益を期待できます。
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初期費用を抑えられる: 室内には家具が残置物として利用できるため、開業にかかる初期投資を大幅に削減できます。
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安全性の高さ: 令和4年に自動火災報知設備が設置済みと記載されており、民泊運営に必要な安全基準を満たしている可能性が高いです。
悪い点
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築年数の古さ: 築42年と非常に古いため、水回りなどの設備の老朽化によるトラブルや、予期せぬ修繕費用が発生するリスクがあります。
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共用スペースの制限: エントランス前のフリースペースは、民泊利用者が使用できないと明記されています。ゲストの滞在体験に影響を与える可能性があるため、注意が必要です。
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広さの不確かさ: 専有面積が現在確認中と記載されており、正確な広さが不明瞭です。実際の広さによって、収益性が大きく変わる可能性があります。
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高額な初期費用: 敷金2ヶ月、礼金3ヶ月と、賃料に対して初期費用がやや高額です。
契約前に確認するポイント
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正確な専有面積: 契約前に、必ず実際の広さを現地で確認しましょう。20㎡と40㎡では、収益性が大きく異なります。
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民泊・旅館利用の具体的な条件: 相談可能な具体的な条件や、許可取得の可能性について、不動産会社やオーナーと詳細に確認し、リスクを最小限に抑えましょう。
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家具・設備の状況: 残置物とされている家具や家電の状態を、内見時にしっかりと確認することが重要です。
運営した場合の想定年間利益
この物件を、20㎡の部屋として民泊運営すると仮定し、収益シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 14,000円
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年間平均稼働率: 80%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 7.15万円 × 12ヶ月 = 858,000円
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その他年間運営費: 360,000円（清掃費、光熱費、予約サイト手数料など）
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収益計算:
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年間売上: 14,000円 × 365日 × 0.80（稼働率） = 4,088,000円
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年間経費: 858,000円（家賃） + 360,000円（その他経費） = 1,218,000円
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想定年間利益: 4,088,000円 - 1,218,000円 = 2,870,000円
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この物件は、安価な家賃と好立地が最大の強みとなり、高い稼働率と単価を維持できれば、年間約287万円という十分な利益が見込めます。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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デザイン性の向上: 築年数が古いことを逆手に取り、レトロモダンな内装にすることで、デザイン性を高め、差別化を図ります。
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外国人ゲストに特化: 大阪城という立地を活かし、外国人観光客に特化したサービスを提供します。多言語対応のガイドブックを設置したり、日本の文化体験ができる情報を発信したりすることで、集客力を高めます。
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宿泊人数を明確化: 20㎡という広さから、シングル利用やカップル利用をメインターゲットに設定し、1〜2名での快適な滞在に焦点を当てたサービスを構築します。