物件情報
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掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/1107285015/50109872/x01107285015.html
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所在地: 大阪府大阪市平野区瓜破2丁目
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最寄駅: 大阪メトロ谷町線「喜連瓜破」駅 徒歩9分
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賃料: 65,000円
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敷金/礼金: なし/2ヶ月分
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間取り: 2LDK
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専有面積: 44.29㎡
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築年: 1970年12月（築54年10ヶ月）
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その他: ペット相談可、事務所使用可、民泊利用時の保証料120%
民泊適正評価
【良い点】
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低家賃の戸建て: 月額6.5万円という安価な賃料で一戸建てを借りられるため、ランニングコストを抑えられ、利益を出しやすいでしょう。
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民泊利用に理解がある: 賃貸保証会社の欄に「民泊利用120%」と記載されており、貸主が民泊利用を想定していることが分かります。
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バス・トイレ別: 築年数が古い物件ながら、バス・トイレが別になっているため、ゲストに快適な滞在を提供できます。
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ペット相談可: ペット同伴可能な民泊はまだ少なく、ペット連れのゲストという特定の層に強くアピールできます。
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広めの間取り: 2LDKの間取りと44㎡の広さは、ファミリーやグループの宿泊にも対応でき、宿泊単価の引き上げに繋がります。
【悪い点】
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高い初期費用: 礼金が2ヶ月分（13万円）に加え、民泊利用時の保証料が賃料の120%（78,000円）と高額なため、初期投資が大きくなります。
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築年数の古さ: 築54年と非常に古いため、水回りや電気配線など、見えない部分の老朽化が懸念されます。
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観光地からの距離: 喜連瓜破駅は大阪メトロ谷町線の駅ですが、大阪の中心地（梅田・なんばなど）からはやや離れています。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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民泊新法への適合: オーナーが民泊利用を許可していても、法的な要件を満たす必要があります。事前に大阪市役所や専門家を通じて、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出が可能か、また必要な設備について確認してください。
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初期費用の内訳: 礼金や保証料以外に、鍵交換代や清掃費用、家具家電の購入費など、諸費用がどの程度かかるのかを明確にしてから契約に臨みましょう。
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民泊利用の明確な合意: 賃貸保証会社の記載だけでなく、民泊運営を許可する旨を賃貸契約書に明記してもらうことで、後々のトラブルを防ぐことができます。
周辺地域の平均稼働率
大阪市平野区は、都心から少し離れた住宅地ですが、大阪メトロ谷町線で天王寺駅まで1本でアクセスできるため、観光客やビジネス客の需要が見込めます。このエリアの民泊稼働率は、都心部よりは低いものの、**平均して50〜60%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を10,000円（最大4名宿泊）、稼働率を**55%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 10,000円 × 30日 × 55%（稼働率） = 165,000円
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月間費用:
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賃料: 65,000円
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水道光熱費・通信費: 約20,000円
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保証料・保険料: 約7,000円（年間保証料を月換算）
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維持費等: 1,100円
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月間費用合計: 約99,100円
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月間粗利益: 165,000円 - 99,100円 = 65,900円
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年間粗利益: 65,900円 × 12ヶ月 = 790,800円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットを明確化: 「閑静な住宅街の一軒家」という点を活かし、家族旅行やグループ旅行に特化したサービスを提供することで、競争力を高められます。
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ペット同伴サービスを充実: ペット同伴可能な点を強くアピールし、ペット用のアメニティやケージを用意するなど、付加価値を提供することで、客単価と満足度を向上させることができます。
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SNSでの発信: 閑静な住宅街の雰囲気や、大阪の中心地とは異なるローカルな魅力を、写真や動画で積極的にSNSで発信し、物件のユニークさをアピールすることが重要です。