物件情報
-
掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987601863/00274878/x06987601863.html
-
所在地: 埼玉県坂戸市西坂戸2丁目
-
最寄駅: 東武越生線「川角」駅 徒歩19分
-
賃料: 198,000円
-
敷金/礼金: 1ヶ月分/なし
-
間取り: 4LDK
-
専有面積: 104.53㎡
-
築年: 2001年1月（築24年9ヶ月）
-
その他: 民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月、駐車場2台分無料、2025年8月内装・外構リフォーム済み
民泊適正評価
【良い点】
-
民泊・転貸が明確に可能: 賃貸契約書で民泊や転貸（サブリース）が許可されているため、安心して事業を開始できます。
-
初期費用を抑えられる: フリーレント2ヶ月が付いているため、事業開始から2ヶ月間の家賃負担がありません。また、礼金も不要です。
-
充実した設備と広さ: 4LDK、104㎡という広さは、大人数やファミリー層の宿泊に最適です。また、バス・トイレ2箇所、システムキッチン、庭など、ゲストが快適に過ごせる設備が揃っています。
-
駐車場2台分が無料: 郊外の物件で特に需要が高い駐車場が無料で利用できる点は、自家用車やレンタカー利用のゲストにとって大きなメリットです。
-
リフォーム済み: 築24年ですが、最近内装・外構が全面リフォームされているため、清潔感があり、初期の修繕費用を抑えられます。
【悪い点】
-
駅からの距離: 川角駅から徒歩19分と遠く、都心からのアクセスも悪いため、公共交通機関での移動がメインの観光客は集客しにくいでしょう。
-
事業用賃料には消費税: 「事業用家賃：消費税別途」と記載されているため、賃料は19.8万円に消費税が加算され、実際には約21.78万円となります。
-
郊外の立地: 坂戸市は、都心のような圧倒的な観光需要は見込めません。ターゲット層を絞り込み、戦略的な運営が必要です。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
-
民泊新法への適合: オーナーが民泊利用を許可していても、法的な要件を満たす必要があります。事前に坂戸市役所や専門家を通じて、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出が可能か、また必要な設備について確認してください。
-
初期費用の内訳: 敷金や家具家電の購入費など、諸費用がどの程度かかるのかを明確にしてから契約に臨みましょう。
-
事業用契約の条件: 家賃に消費税が上乗せされること、更新料や保証会社の料金などを契約書で詳細に確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
坂戸市は、都心へのアクセスは良いものの、主要な観光地ではないため、民泊需要は限られます。この物件のターゲットは、近隣でのイベントやビジネス、または車での移動を前提とした国内のファミリー層となります。そのため、都心部と比べると稼働率は低くなり、**平均して30〜40%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を20,000円（最大8名宿泊）、稼働率を**35%**と仮定して収益をシミュレーションします。
-
月間売上: 20,000円 × 30日 × 35%（稼働率） = 210,000円
-
月間費用:
-
賃料（税込）: 198,000円 × 1.1 = 217,800円
-
水道光熱費・通信費: 約25,000円
-
保証料・保険料: 約2,000円（月換算）
-
月間費用合計: 約244,800円
-
-
月間粗利益: 210,000円 - 244,800円 = -34,800円
-
年間粗利益: -34,800円 × 12ヶ月 = -417,600円
※注意: このシミュレーションでは、月間収支が赤字となります。低稼働率では賃料が高額なため、採算が合わない可能性があります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
-
ターゲットを明確化: 駐車場2台分無料を活かし、「車で来るファミリーやグループ旅行に特化した宿」として、BBQセットや庭でのレクリエーション用品を充実させ、付加価値を提供することで、客単価を向上させましょう。
-
転貸の活用: 自身で民泊を運営するのではなく、事業として民泊運営会社にサブリース（転貸）することも検討しましょう。
-
ハイブリッド運用: 民泊利用と並行して、日中をレンタルスペースとして提供することも検討しましょう。子連れのママ会や、ワークショップ会場としての需要を見込めます。