物件情報
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掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987588069/00160543/x06987588069.html
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所在地: 千葉県野田市野田
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最寄駅: 東武野田線「野田市」駅 徒歩11分
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賃料: 70,000円 (民泊利用時は80,000円)
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敷金/礼金: なし/1ヶ月分 (民泊利用時は敷金1ヶ月/礼金2ヶ月)
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間取り: 4K
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専有面積: 99.1㎡
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築年: 1959年4月（築66年6ヶ月）
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その他: ペット相談可、事務所使用可、ルームシェア可、民泊利用時は賃料・敷金・礼金がアップ
民泊適正評価
良い点
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民泊利用に理解がある: 賃料や敷金・礼金が上乗せされることで、オーナーが民泊事業に理解を示していることが明確です。これにより、安心して事業計画を立てられます。
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低家賃の古民家: 築66年という古民家ですが、民泊利用時の賃料8万円は非常に手頃です。ランニングコストを抑えられ、利益を出しやすいでしょう。
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広々とした間取り: 4K、約100㎡という広さは、大人数の宿泊や、ファミリー層、友人グループの集客に最適です。
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ペット同伴可能: 小型犬、大型犬、猫も相談可能で、ペット連れのゲストという特定の層に強くアピールできます。
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平屋建て: 階段がなく、年配の方や小さなお子様連れのゲストにとって移動しやすいというメリットがあります。
悪い点
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築年数の古さ: 築66年と非常に古いため、水回りや電気配線、断熱性など、大規模な修繕やリフォームが必要となる可能性が高いです。これには多額の初期費用がかかります。
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都心からの距離: 野田市は都心からは離れているため、観光客の集客は難しく、主に国内のレジャー客やビジネス客がターゲットとなります。
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民泊利用時の費用増: 賃料が1万円アップするだけでなく、敷金・礼金が1ヶ月ずつ積み増しとなるため、初期投資が想定より高くなります。
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早期解約違約金: 1年未満で解約した場合、賃料1ヶ月分の違約金が発生するため、短期で採算が取れないと判断した場合でもコストがかかります。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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民泊利用の契約条件: 民泊利用に関する賃料アップ、敷金・礼金積み増しの条件が契約書に明確に記載されているか確認してください。
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建物の状態: 築66年と古いため、雨漏りや水回りの状態、シロアリ被害の有無など、建物の詳細な状態を専門家に見てもらうことを強く推奨します。
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リフォームの範囲と費用: 賃借人が自費でリフォームを行う必要があるため、ゲストが快適に過ごせる状態にするための最低限の改修費用を事前に見積もっておきましょう。
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民泊新法への適合: オーナーが民泊利用を許可していても、法的な要件を満たす必要があります。事前に野田市役所や専門家を通じて、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出が可能か確認してください。
周辺地域の平均稼働率
野田市は都心部から離れているため、高い稼働率は期待できません。ターゲットは、車で来る国内のファミリー層や、近隣でのイベント・ビジネス需要となります。そのため、都心部と比べると稼働率は低くなり、**平均して20〜30%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を15,000円（最大6名宿泊）、稼働率を**25%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 15,000円 × 30日 × 25%（稼働率） = 112,500円
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月間費用:
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賃料: 80,000円
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水道光熱費・通信費: 約20,000円
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保証料・保険料: 約1,000円（月換算）
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月間費用合計: 約101,000円
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月間粗利益: 112,500円 - 101,000円 = 11,500円
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年間粗利益: 11,500円 × 12ヶ月 = 138,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。また、初期のリフォーム費用は含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトを明確化: 広い庭や平屋であることを活かし、「ペットと泊まれる古民家」「ママ友会や撮影会にも使える戸建て」など、特定の層に特化したコンセプトを打ち出すことが重要です。
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体験型サービスを提供: 周辺の自然環境を活かした体験や、BBQセットの貸し出しなど、宿泊以外の付加価値を提供することで、客単価を向上させることができます。
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ハイブリッド運用: 民泊利用と並行して、日中はレンタルスペースやワーケーション施設として提供することで、収益を補填し、稼働率を高めることを検討しましょう。