物件情報
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掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6986367058/00274878/x06986367058.html
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所在地: 島根県大田市川合町川合
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最寄駅: JR山陰本線「大田市」駅 徒歩6000m
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賃料: 59,000円
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敷金/礼金: 1ヶ月分/なし
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間取り: 8DK
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専有面積: 132.48㎡
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築年: 1997年2月（築28年8ヶ月）
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駐車場: 2〜3台分（無料）
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その他: 民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月付き、キッチン・内装リフォーム済み、ペット可
民泊適正評価
【良い点】
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圧倒的な広さ: 8DKという広大な間取りは、複数家族での宿泊や団体旅行の需要に対応できる最大の強みです。各部屋をコンセプトごとに分けたり、多目的に利用できるスペースを設けることも可能です。
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低コスト: 家賃が59,000円と非常に安価であり、ランニングコストを抑えられます。フリーレント2ヶ月付きのため、開業準備期間の家賃負担がない点も大きなメリットです。
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民泊可・リフォーム済み: 貸主様が民泊を許可している上、キッチンや内装がリフォームされているため、初期費用を抑えつつ、快適な宿泊環境を整えられます。
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無料駐車場: 2〜3台分の無料駐車場があるため、車で訪れるゲストにとって非常に魅力的です。
【悪い点】
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極めて不便な立地: 最寄りの大田市駅から徒歩6,000m（約75分）と、公共交通機関でのアクセスは非現実的です。車を持たないゲストの集客はほぼ不可能であり、広域からの集客は困難です。
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浄化槽とプロパンガス: 下水道ではなく浄化槽が利用されている点や、都市ガスではなくプロパンガスである点は、ゲストに不安を与えたり、光熱費が高くなったりする可能性があります。
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ターゲット層の限定: 立地が不便なため、車で移動するファミリー層や、特定の目的（石見銀山観光など）を持つゲストにターゲットが限定されます。
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底をする可能性のある入口: 敷地入口がスロープになっているため、車種によっては車が底をする可能性があるという注意書きがあります。ゲストの車の種類によっては駐車場を利用できないというリスクがあります。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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物件の用途と法規制: 掲載情報には「民泊可」とありますが、民泊新法（住宅宿泊事業法）の要件を満たすか、事前に市区町村役場に相談する必要があります。
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インフラの状態: 浄化槽の管理方法やプロパンガス料金の仕組みなど、インフラについて詳細を確認し、ゲストに説明できるようにしておく必要があります。
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内見での詳細な確認: 広大でリフォーム済みとはいえ、築28年であり、実際に内見して室内の状態や設備に不備がないか、隅々までチェックしてください。
周辺地域の平均稼働率
大田市は、世界遺産石見銀山や温泉地があり、観光資源は豊富です。しかし、交通の便が限られるため、通年で高い民泊需要があるわけではありません。ゴールデンウィークや夏季、冬季などの特定シーズンに需要が高まる傾向にあり、**平均稼働率は30〜40%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を15,000円（最大8名宿泊）、稼働率を**35%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 15,000円 × 30日 × 35%（稼働率） = 157,500円
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月間費用:
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賃料: 59,000円
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水道光熱費・通信費: 約25,000円
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保証料・保険料: 約2,000円
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月間費用合計: 86,000円
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月間粗利益: 157,500円 - 86,000円 = 71,500円
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年間粗利益: 71,500円 × 12ヶ月 = 858,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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体験型民泊の提供: 「古民家で田舎暮らし体験」や「星空観察ツアー付き宿泊」など、宿泊以外の体験をセットで提供し、付加価値をつけることで、集客と高単価化を図りましょう。
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長期滞在プラン: 交通の便が悪い分、週末や連休だけでなく、リモートワーカーや多拠点生活者向けの長期滞在プランを提供することで、低い稼働率を補えます。
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SNSで立地を強みに: 「駅遠」という点を逆手にとり、「非日常の隠れ家」「車でしか行けない絶景の宿」といった形でSNSなどで積極的に発信し、物件のユニークさをアピールすることが重要です。