物件情報
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掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6985936939/00274878/x06985936939.html
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所在地: 山口県下関市豊浦町大字川棚
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最寄駅: JR山陰本線「川棚温泉」駅 徒歩1,700m
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賃料: 106,000円
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敷金/礼金: 1ヶ月分/なし
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間取り: 2SLDK
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専有面積: 97.66㎡
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築年: 1993年1月（築32年9ヶ月）
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駐車場: 2台分（無料）
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その他: 民泊可、転貸可、ペット相談可、フリーレント2ヶ月付き、水回り・内装リフォーム済み
民泊適正評価
【良い点】
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民泊可・転貸可: 物件の最大の魅力は、貸主様が民泊を許可している点です。これにより、民泊新法に基づく手続きがスムーズに進められます。
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広大な間取りと駐車場: 2SLDKという広さは、ファミリーやグループ旅行客の宿泊に最適です。無料で2台分の駐車場が付いているため、車で訪れるゲストにとって非常に魅力的です。
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リフォーム済み: 2025年3月に水回り（トイレ、洗面所）と内装全面のリフォームが実施済みです。これにより、清潔感が保たれ、初期投資を抑えつつ快適な滞在を提供できます。
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フリーレント付き: 2ヶ月分のフリーレントが付いているため、家賃を支払うことなく、開業準備に専念できるのは大きなメリットです。
【悪い点】
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駅からの距離: 最寄りの川棚温泉駅から徒歩1,700m（約20分）とかなり遠く、公共交通機関をメインで利用するゲストには不便です。車での移動が前提となります。
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高めの賃料設定: 月額106,000円という賃料は、この地域の民泊物件としては高めです。収益を確保するためには、高い稼働率と客単価を維持する必要があります。
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郊外立地: 川棚温泉駅周辺は観光地として知られていますが、都市部のような常時高い需要は見込めません。繁忙期と閑散期の差が大きくなる可能性があり、安定した集客には工夫が必要です。
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運営コスト: 広さがある分、水道光熱費や清掃費用などのランニングコストも高くなる傾向があります。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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民泊新法への適合: 行政に届け出を行い、住宅宿泊事業として運営可能か、事前に確認してください。平屋建ての木造住宅は、消防法などについても専門家への相談が推奨されます。
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保険・保証会社: 賃貸契約には保険・保証会社への加入が必須です。民泊運営を考慮した保険内容になっているか、また保証料や更新料の金額を事前に確認しておきましょう。
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リフォーム内容の確認: 「リフォーム済み」とありますが、ゲストの快適性を高めるために、キッチンやお風呂など水回りの詳細な状態も実際に内見して確認することをおすすめします。
周辺地域の平均稼働率
下関市豊浦町は、川棚温泉や瓦そばなど地域特有の観光資源がある一方で、都市部のような高い観光需要は通年では見込めません。特に夏季や紅葉シーズン、イベント開催時期に需要が高まる傾向にあります。このエリアの民泊稼働率は、**平均して40〜50%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を20,000円（最大5〜6名宿泊）、稼働率を**45%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 20,000円 × 30日 × 45%（稼働率） = 270,000円
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月間費用:
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賃料: 106,000円
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水道光熱費・通信費: 約25,000円
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保証料・保険料: 約2,000円
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月間費用合計: 133,000円
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月間粗利益: 270,000円 - 133,000円 = 137,000円
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年間粗利益: 137,000円 × 12ヶ月 = 1,644,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにAirbnbなどのプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。また、賃貸借契約時に初期費用として敷金（106,000円）が必要になります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットを明確化: 川棚温泉を目的とした湯治客や、ペットと一緒に泊まりたいファミリー層など、物件の強みを活かしたターゲット設定で、他物件との差別化を図りましょう。
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体験型サービスを提供: 瓦そばの手作り体験や、周辺の自然を活かしたアウトドアアクティビティ、温泉巡りサービスなど、宿泊以外の付加価値を提供することで、客単価と満足度を向上させることができます。
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SNSを活用した情報発信: 交通の便が悪い分、Instagramなどで物件の魅力や周辺の観光情報を積極的に発信し、ゲストに物件の存在を知ってもらうための努力が不可欠です。