物件情報
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所在地： 大阪府泉南郡岬町淡輪
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交通： 南海電鉄南海本線「みさき公園」駅 徒歩8分
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間取り・面積： 4LDK以上・187.93㎡（巨大な戸建て）
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家賃・管理費： 110,000円 / 0円（合計110,000円）
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その他： 敷金なし、礼金110,000円、DIY・リフォーム自由、ガレージ付き、ペット可、オール電化、民泊相談可
民泊適正評価
【良い点】
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圧倒的な広さ・希少性： 187㎡超の巨大な戸建ては、大人数のグループやファミリーの宿泊に対応でき、客単価を非常に高く設定できます。ガレージ付きである点も、車やバイク好きのゲストを呼び込む大きな強みです。
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優れた立地: 関西国際空港が近く、また「みさき公園」駅から徒歩8分という利便性は、インバウンド需要の取り込みに非常に有利です。
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低家賃： これほどの広さと立地でありながら、月額11万円という家賃は破格です。
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DIY・リフォームの自由度: 自由に内装をアレンジできるため、ゲストに刺さるユニークなコンセプトや、高級感を演出できます。
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初期費用が抑えられる: 仲介手数料や敷金が不要で、初期費用を比較的安価に抑えることができます。
【悪い点】
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築年数の古さ: 築35年と非常に古い物件であるため、水回りや建物の構造など、予期せぬ修繕費が発生するリスクを抱えています。
契約前に確認するポイント
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DIY・リフォームの範囲： どこまで自由にDIYできるのか、事前に貸主と詳細な打ち合わせを行い、書面で合意を得ておきましょう。
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事業用家賃の有無： 掲載情報には事業用家賃についての記載がないため、事前に貸主に確認し、事業計画に組み込みましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪府は民泊の需要が非常に高く、年間を通して高い稼働率を維持しています。この物件は、駅からの距離や広さを考えると、年間平均稼働率を**50%**と見積もるのが現実的でしょう。
運営した場合の想定年間利益
低家賃という最大のメリットと、広さを活かした高単価運営で、収益をどう伸ばせるかシミュレーションを行います。
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運営コスト: 年間家賃11万円×12ヶ月＝132万円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月3万円、清掃費を1回10,000円と仮定します。
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客単価・稼働率: 1泊あたり30,000円、年間平均稼働率を50%と仮定します。
【シミュレーション】
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年間売上： 30,000円 × 365日 × 0.50（稼働率）= 5,475,000円
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年間経費（初年度）:
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家賃：1,320,000円
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初期費用（礼金など）：293,000円
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水道光熱費など：360,000円
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清掃・消耗品費（清掃業者に依頼）：1,825,000円
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管理・手数料（売上の10%）：547,500円
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年間総経費： 4,345,500円
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想定年間利益（初年度）： 5,475,000円（売上）- 4,345,500円（経費）= 1,129,500円
このシミュレーション結果からわかる通り、清掃業者に依頼した場合でも、初年度から100万円以上の利益を見込める可能性が高いです。 家賃が安いため、高単価で運営できれば十分に事業として成り立ちます。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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清掃のセルフ化: 清掃を自分で行うことで、年間180万円以上かかる清掃費を大幅に削減でき、利益はさらに向上します。この物件で成功するための最大の鍵と言えるでしょう。
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DIYで付加価値をつける: DIYが自由なため、ゲストに「また泊まりたい」と思わせるような独自のコンセプトを打ち出しましょう。例えば、「海が見える別荘風リノベハウス」「バイク好きが集まるガレージハウス」など、物件の強みを最大限に活かした内装にすることで、客単価を上げることができます。
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長期滞在を誘致: ワーケーションや別荘利用のニーズも高いエリアです。長期滞在向けの割引やサービスを提供することで、安定した稼働率を確保しましょう。