物件情報
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所在地: 大阪府大阪市此花区春日出北2丁目
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交通: 阪神なんば線「千鳥橋」駅 徒歩13分
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間取り・面積: 貸店舗(建物一部)・85㎡
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家賃・管理費: 140,000円 / 7,000円(合計147,000円)
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その他: 敷金なし・礼金1ヶ月、風呂なし、民泊利用可、築65年(1960年築)
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物件情報URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6984631801/50106828/x06984631801.html
民泊適正評価
【良い点】
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抜群の立地とターゲット層: 此花区はUSJという圧倒的な観光資源を抱えており、国内外からの観光客が絶えません。この物件はUSJにアクセスしやすい立地であり、明確なターゲット層(USJ目的のファミリーやグループ)を狙えます。
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広さと価格のバランス: 85㎡という広さは、大人数のグループ宿泊に対応できる十分な広さです。それでいて家賃は14万円と比較的安価であり、運営コストを抑えられます。
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初期費用が格安: 敷金が不要、礼金が1ヶ月分という条件は、事業開始時の資金的な負担を大幅に軽減します。
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業種変更の自由度: 民泊はもちろん、事務所や塾、エステなど、様々な用途で利用できるため、将来的な事業転換も可能です。
【悪い点】
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風呂がないという最大の欠点: 宿泊施設に風呂がないというのは致命的です。貸主は「借主負担にてリフォームが必要」と明記しており、風呂設置のための高額な工事費用が発生します。
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築年数の古さ: 築65年という古さは、建物の老朽化による水回りや電気配線など、予期せぬ修繕費が発生するリスクを抱えています。
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駅から遠い立地: 最寄りの千鳥橋駅から徒歩13分、JR安治川口駅から徒歩18分という距離は、特に大きな荷物を持つ観光客には不便に感じられるかもしれません。
契約前に確認するポイント
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風呂設置にかかる費用と工事の可否: 貸主と綿密に打ち合わせを行い、風呂の設置場所や配管工事の可否、およびその費用について、詳細な見積もりを取りましょう。
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民泊許可の要件: 築年数が古い物件は、消防法や建築基準法などの現行法規に対応できない可能性があります。事前に大阪市役所や消防署に相談し、民泊許可の要件を満たせるかを確認してください。
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周辺環境の調査: 騒音やゴミ出しなどで近隣住民とのトラブルにならないよう、事前に現地を訪れて雰囲気を把握しておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
大阪市全体の民泊稼働率は70%〜80%と非常に高い水準ですが、此花区はUSJという強力な集客源があるため、適切なコンセプトで運営すれば、年間を通じて85%以上という極めて高い稼働率を達成することも十分に可能です。特にUSJの繁忙期は、ほぼ満室稼働が見込めるでしょう。
運営した場合の想定年間利益
高稼働率という最大の強みがある一方で、リフォーム費用という初期投資がどう影響するか、シミュレーションを行います。
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運営コスト: 年間家賃14.7万円×12ヶ月=176.4万円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月3万円、清掃費を月15万円と仮定します。
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客単価・稼働率: 1泊あたり20,000円、年間平均稼働率を85%と仮定します。
【シミュレーション】
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年間売上: 20,000円 × 365日 × 0.85(稼働率)= 6,205,000円
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年間経費(初年度):
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家賃:1,764,000円
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初期費用(リフォーム費用など):1,500,000円
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水道光熱費など:360,000円
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清掃・消耗品費:1,800,000円
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管理・手数料(売上の10%):620,500円
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年間総経費: 6,044,500円
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想定年間利益(初年度): 6,205,000円(売上)- 6,044,500円(経費)= 160,500円
このシミュレーション結果からわかる通り、風呂設置のリフォーム費用がかさんでも、初年度からわずかながら黒字となる可能性が高いです。リフォーム費用を終えた2年目以降は、年間約166万円の利益が見込める計算となり、長期的に見れば非常に高収益な事業となる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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USJ特化型コンセプト: USJの最新情報を提供する掲示板の設置、ミニオンやハリー・ポッターの世界観を意識した内装にするなど、USJファンに響く独自のコンセプトを打ち出し、付加価値を高めることが重要です。
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清掃のセルフ化: 清掃を自分で行うことで、年間180万円かかる清掃費を大幅に削減できます。これが利益を出すための最大の鍵となります。
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体験型コンテンツの提供: USJのチケット購入代行や、ユニバをテーマにしたコスプレレンタルなど、ゲストの利便性を高めるサービスを提供することで、他の物件との差別化を図れます。