民泊物件  ·  07日 9月 2025

和歌山県有田市・民泊可物件ガイド：初期費用8万円、家賃3万円の「リゾート風」戸建ては儲かるか？

物件情報

 

  • 所在地： 和歌山県有田市宮崎町385-1

  • 交通： JR紀勢本線「箕島」駅まで車で約6分。車でのアクセスが必須。

  • 間取り・面積： 間取り・面積の記載なし。動画をご確認ください。

  • 家賃： 30,000円（事業利用は消費税別途で33,000円）

  • その他： 仲介手数料無料、敷金なし・礼金30,000円、DIY・リフォーム自由、駐車場なし、ペット可、汲み取り式トイレ、民泊相談可

  • 物件情報URL： https://jmty.jp/wakayama/est-hou/article-1d7yqj

 

民泊適正評価

 

【良い点】

  • 圧倒的な低コスト： 事業用家賃が月額33,000円と非常に安価です。さらに、初期費用も8万円と格安なため、事業開始時の資金的な負担を大幅に軽減できます。

  • DIY・リフォームの自由度： 「現状貸し」のため、自由に内装をアレンジできます。低予算で自分好みの唯一無二の民泊施設を創り出すことができます。

  • ペット可: ペット同伴可能な宿泊施設は希少であり、大きな需要が見込めます。

  • オーナーの柔軟な対応： 賃料や初期費用の交渉に応じ、フリーレント期間の提供も相談可能である点は、大きな魅力です。

【悪い点】

  • 建物の状態が悪い: 「空き家期間が約1年」のため、修繕が必須です。また、雨漏りの跡や、トイレが汲み取り式である点、給湯器の状態が不明である点など、大規模な修繕費用や、予期せぬ設備の故障など、コストが発生するリスクを抱えています。

  • 駐車場なし: 駐車場がない点は、車で移動するゲストの集客を難しくします。

  • 汲み取り式トイレ: ゲストによっては敬遠される可能性があり、バリューを下げる要因になります。また、定期的な維持管理費用も発生します。

  • 車がないと不便な立地: 最寄りの公共交通機関が徒歩圏内にないため、ターゲットは車で移動するゲストに限定されます。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 修繕費用と工事期間： フリーレント期間があるとしても、修繕にどれくらいの費用と期間がかかるかを事前にしっかりと見積もりましょう。特に、汲み取り式トイレの扱いをどうするか、水道・電気・ガス（プロパンガスに変更）などのインフラ整備費用を把握することが重要です。

  • DIY・リフォームの範囲： どこまで自由にDIYできるのか、事前に貸主と詳細な打ち合わせを行い、書面で合意を得ておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

和歌山県有田市は主要な観光地ではありませんが、海へのアクセスが良いため、シーズン中の週末や長期休暇に需要が集中します。この物件のように駅から遠い立地の場合、**年間平均稼働率40%**を目標にするのが現実的でしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

低家賃という最大のメリットがある一方で、低稼働率と清掃費用が収益をどう圧迫するか、シミュレーションを行います。

  • 運営コスト（初年度）:

    • 家賃：(12ヶ月 - 3ヶ月) × 33,000円 = 297,000円（フリーレント3ヶ月を想定）

    • その他初期費用（礼金・保証会社費用など）：80,000円

    • 水道光熱費・Wi-Fi費用を月2万円と仮定し、年間240,000円

    • 汲み取り式トイレ維持費：年間10万円を仮定

    • 清掃費を1回8,000円と仮定します。

  • 客単価・稼働率： 1泊あたり12,000円、年間平均稼働率を**40%**と仮定します。

【シミュレーション】

  • 年間売上： 12,000円 × 365日 × 0.40（稼働率）= 1,752,000円

  • 年間経費（初年度）：

    • 家賃：297,000円

    • 初期費用：80,000円

    • 水道光熱費など：240,000円

    • 汲み取り式トイレ維持費：100,000円

    • 清掃・消耗品費（清掃業者に依頼）：704,000円

    • 管理・手数料（売上の10%）：175,200円

    • 年間総経費： 1,596,200円

  • 想定年間利益（初年度）： 1,752,000円（売上）- 1,596,200円（経費）= 155,800円

このシミュレーション結果からわかる通り、清掃業者に依頼した場合でも、初年度から15万円程度の利益を見込める可能性が高いです。 超低コスト物件であるため、初期投資を抑え、リスクを最小限に抑えながら事業をスタートできる点が最大の魅力です。

 

想定利益をさらに高めるためのアイデア

 

  • 清掃のセルフ化: 清掃を自分で行うことで、年間70万円以上かかる清掃費を大幅に削減でき、利益はさらに向上します。

  • DIYで付加価値をつける: DIYが自由なため、ゲストに「また泊まりたい」と思わせるような独自のコンセプトを打ち出しましょう。例えば、「海まで近いサーファーズハウス」「DIYしたての隠れ家」など、物件の強みを最大限に活かした内装にすることで、客単価を上げることができます。

  • 駐車場問題の解決: 近隣で月極駐車場を探す、または自転車やバイクをレンタルできるサービスを導入するなど、駐車場がないという弱点を補う工夫が必要です。

カテゴリ： kansai, wakayama