物件情報
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所在地： 大阪府東大阪市大蓮東5-6-6
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交通： 近鉄大阪線「久宝寺口」駅 徒歩14分
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間取り・面積： 間取り・面積の記載なし。動画をご確認ください。
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家賃・管理費： 38,000円 / 0円（合計38,000円）
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その他： 仲介手数料無料、敷金なし、礼金38,000円、DIY・リフォーム自由、駐車場なし、都市ガス、民泊相談可
民泊適正評価
【良い点】
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圧倒的な低コスト： 事業用家賃が月額38,000円と非常に安価です。さらに、初期費用も約7.7万円と格安なため、事業開始時の資金的な負担を大幅に軽減できます。
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DIY・リフォームの自由度： 「現状貸し」のため、自由に内装をアレンジできます。低予算で自分好みの唯一無二の民泊施設を創り出すことができます。
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オーナーの柔軟な対応： 賃料や初期費用の交渉に応じ、フリーレント期間の提供も相談可能である点は、大きな魅力です。
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優れた立地: 都心へのアクセスも比較的良好で、観光客やビジネス客の需要が見込めます。
【悪い点】
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建物の状態が悪い: 「完全現状貸し」のため、活用には修繕が必須です。給湯器などの設備が使えるか不明であり、大規模な修繕費用や、予期せぬ設備の故障など、コストが発生するリスクを抱えています。
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駐車場なし: 駐車場がない点は、車で移動するゲストの集客を難しくします。
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徒歩でのアクセス: 最寄り駅から徒歩14分という距離は、公共交通機関を利用するゲストにとっては少し不便に感じられるかもしれません。
契約前に確認するポイント
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修繕費用と工事期間： フリーレント期間があるとしても、修繕にどれくらいの費用と期間がかかるかを事前にしっかりと見積もりましょう。特に、給湯器やエアコンなどのインフラ整備費用を把握することが重要です。
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DIY・リフォームの範囲： どこまで自由にDIYできるのか、事前に貸主と詳細な打ち合わせを行い、書面で合意を得ておきましょう。
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事業用契約の条件： 事業用として借りる場合、家賃と礼金に消費税10%がかかるため、その点を考慮した事業計画を立てましょう。
周辺地域の平均稼働率
東大阪市は主要な観光地ではありませんが、大阪市内へのアクセスが良いため、ビジネス目的や都内観光の拠点として需要があります。この物件は駅から少し離れていますが、低価格であることから、年間平均稼働率を**55%**と見積もるのが現実的でしょう。
運営した場合の想定年間利益
低家賃という最大のメリットがある一方で、低稼働率と清掃費用が収益をどう圧迫するか、シミュレーションを行います。
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運営コスト（初年度）:
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家賃：(12ヶ月) × 38,000円 = 456,000円
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事業用家賃消費税：456,000円 × 0.10 = 45,600円
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初期費用：77,300円
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水道光熱費・Wi-Fi費用を月1.5万円と仮定し、年間180,000円
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清掃費を1回6,000円と仮定します。
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客単価・稼働率： 1泊あたり10,000円、年間平均稼働率を**55%**と仮定します。
【シミュレーション】
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年間売上： 10,000円 × 365日 × 0.55（稼働率）= 2,007,500円
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年間経費（初年度）：
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家賃：456,000円
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事業用家賃消費税：45,600円
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初期費用：77,300円
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水道光熱費など：180,000円
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清掃・消耗品費（清掃業者に依頼）：1,200,000円
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管理・手数料（売上の10%）：200,750円
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年間総経費： 2,159,650円
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想定年間利益（初年度）： 2,007,500円（売上）- 2,159,650円（経費）= -152,150円
このシミュレーション結果からわかる通り、清掃業者に依頼した場合、年間15万円程度の赤字となる可能性が高いです。 家賃が安くても、清掃費が収益を大きく圧迫してしまうのです。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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清掃のセルフ化: 清掃を自分で行うことで、年間120万円以上かかる清掃費を大幅に削減でき、利益はさらに向上します。この物件で成功するための最大の鍵と言えるでしょう。
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DIYで付加価値をつける: DIYが自由なため、ゲストに「また泊まりたい」と思わせるような独自のコンセプトを打ち出しましょう。例えば、「レトロな大阪下町体験ハウス」など、物件の強みを最大限に活かした内装にすることで、客単価を上げることができます。
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長期滞在を誘致: ビジネス目的の長期滞在や、ワーケーションのニーズも高いエリアです。長期滞在向けの割引やサービスを提供することで、安定した稼働率を確保しましょう。