物件情報
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所在地： 千葉県山武郡九十九里町
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交通： 公共交通機関は徒歩圏内になし。車でのアクセスが必須。九十九里浜まで車で約6分
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間取り・面積： 4DK・78.16㎡
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家賃・管理費： 56,000円（事業利用は112,000円）
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その他： 仲介手数料無料、敷金なし、礼金1ヶ月（事業利用は112,000円）、DIY・リフォーム自由、駐車場3台分無料、ペット可
民泊適正評価
【良い点】
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初期費用が格安： 仲介手数料が不要で敷金もなし、礼金1ヶ月のみ（事業利用分）という条件は、事業開始時の資金的な負担を大幅に軽減します。
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低家賃： 事業利用で家賃が2倍になっても月額11.2万円と、戸建て物件としては非常に安価です。
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駐車場付き： 3台分の駐車場が無料なため、車で移動するゲストのニーズを完全に満たします。駅からの距離という弱点を補う最大の強みです。
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DIY・リフォームの自由度： 自由に内装をアレンジできるため、ゲストに刺さるユニークなコンセプトや、高級感を演出できます。
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ペット可: 観光地でペット同伴可能な宿泊施設は希少であり、大きな需要が見込めます。
【悪い点】
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築年数が古い: 築47年と非常に古い物件であるため、水回りや建物の構造など、予期せぬ修繕費が発生するリスクを抱えています。
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車がないと不便な立地: 最寄りの公共交通機関が徒歩圏内にないため、ターゲットは車で移動するゲストに限定されます。
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家賃が2倍になる: 事業利用の場合、家賃が2倍になる点は重要なコスト要因です。
契約前に確認するポイント
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DIY・リフォームの範囲： どこまで自由にDIYできるのか、事前に貸主と詳細な打ち合わせを行い、書面で合意を得ておきましょう。
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水道・電気などのインフラ状況： 築年数が古いため、水道管や電気配線などの状況を事前に確認しておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
九十九里エリアは、海水浴やサーフィン、釣りなどを目的とした観光客が中心で、週末や夏休みなどのシーズンに需要が集中します。平日の稼働率は低くなる傾向にあるため、年間平均稼働率を**40%**と見積もるのが現実的でしょう。
運営した場合の想定年間利益
事業用家賃という固定費がある一方で、低価格とDIYの自由度を活かした場合のシミュレーションを行います。
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運営コスト： 年間家賃11.2万円×12ヶ月＝134.4万円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月2万円、清掃費を1回8,000円と仮定します。
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客単価・稼働率： 1泊あたり20,000円、年間平均稼働率を40%と仮定します。
【シミュレーション】
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年間売上： 20,000円 × 365日 × 0.40（稼働率）= 2,920,000円
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年間経費（初年度）：
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家賃：1,344,000円
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初期費用（礼金など）：200,000円
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水道光熱費など：240,000円
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清掃・消耗品費（清掃業者に依頼）：1,168,000円
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管理・手数料（売上の10%）：292,000円
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年間総経費： 3,244,000円
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想定年間利益（初年度）： 2,920,000円（売上）- 3,244,000円（経費）= -324,000円
このシミュレーション結果からわかる通り、清掃業者に依頼した場合、年間30万円程度の赤字となる可能性が高いです。 家賃が安くても、清掃費が収益を大きく圧迫してしまうのです。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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清掃のセルフ化: この物件で利益を出すための唯一にして最大の鍵は、清掃を自分で行うことです。これにより、年間100万円以上かかる清掃費をゼロにでき、事業として成り立つ可能性が大幅に高まります。
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DIYで付加価値をつける: DIYが自由なため、ゲストに「また泊まりたい」と思わせるような独自のコンセプトを打ち出しましょう。例えば、「サーファー向けのリノベハウス」「ペットと泊まれる隠れ家」など、物件の強みを最大限に活かした内装にすることで、客単価を上げることができます。
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長期滞在を誘致: ワーケーションや別荘利用のニーズも高いエリアです。長期滞在向けの割引やサービスを提供することで、安定した稼働率を確保しましょう。