民泊物件  ·  06日 9月 2025

千葉県鎌ケ谷市・民泊可物件ガイド：初期費用を抑えられるDIY自由な戸建ては本当に魅力的？

物件情報

 

  • 所在地： 千葉県鎌ケ谷市道野辺

  • 交通： 東武野田線 鎌ケ谷駅 徒歩15分

  • 間取り・面積： 5DK・70㎡

  • 家賃： 52,000円

  • その他： 駐車場無料、ペット・楽器相談可、敷金なし、礼金1ヶ月、DIY・セルフリフォーム可、築59年

  • 物件情報URL： https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987551230/00270717/x06987551230.html

 

民泊適正評価

 

【良い点】

  • 家賃と初期費用の安さ： 月額5.2万円という家賃は非常に安く、運営における固定費を大幅に抑えることができます。また、敷金なし、礼金1ヶ月という条件も、事業開始時の資金的な負担を軽減します。

  • DIYの自由度と原状回復義務なし： 「現状渡し」であり、原状回復義務がないため、自分の好みに合わせて自由にリフォームできます。他の物件と差別化できるユニークな空間を、コストを抑えて作り込める点は大きなメリットです。

  • 駐車場付き: 駅から徒歩15分という立地ですが、駐車場が無料であるため、車で訪れるファミリー層やグループにアピールできます。

  • 多頭飼育も可能なペット可物件： ペット可の民泊は需要が高い一方で供給が少ないため、ペット連れのゲストに強く訴求できます。大型犬もOKなのは非常に珍しい条件です。

【悪い点】

  • 築年数の古さ: 築59年という古さは、建物の老朽化が進行している可能性が高く、水回りや電気配線など、大規模な修繕が必要になるリスクを抱えています。

  • 「貸主による設備修繕なし」のリスク: DIY自由な反面、「貸主による設備修繕なし」という条件は、エアコンや給湯器などの主要設備が故障した場合の修理費用を全て自己負担することを意味します。予期せぬ出費が発生し、収益を圧迫する可能性があります。

  • 駅から遠い立地: 最寄りの鎌ケ谷駅から徒歩15分という距離は、特に大きな荷物を持つ観光客には不便に感じられるかもしれません。電車で移動する旅行客の集客は難しいでしょう。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 物件の状態の詳細： 築59年であるため、事前に専門家に見てもらい、建物の主要構造や設備（水回り、電気、ガスなど）の状態を確認しておきましょう。

  • DIYの範囲： 「DIY自由」とありますが、どこまで改装が可能か（壁の撤去、間取り変更など）を具体的に確認し、契約書に明記してもらいましょう。

  • 周辺環境の調査： 閑静な住宅街のため、騒音やゴミ出しなどで近隣住民とのトラブルにならないよう、事前に現地を訪れて雰囲気を把握しておくことが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

千葉県全体の民泊の平均稼働率は**55%〜65%が見込まれますが、これは東京に近いエリアや、成田空港周辺、幕張メッセ周辺などの特定の人気エリアでの数値です。鎌ケ谷市のような郊外では、観光客の絶対数が少ないため、一般的な民泊の稼働率は30%〜40%**程度と見積もるのが現実的です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

安価な家賃という大きなメリットがある一方で、立地の不便さや集客の難しさが収益にどう影響するか、シミュレーションを行います。

  • 運営コスト： 家賃52,000円、年間で624,000円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月2.5万円、清掃費用・消耗品を月5万円、設備修繕積立金を月1万円と仮定します。

  • 客単価・稼働率： ファミリー層やペット連れ向けに1泊あたり10,000円、年間平均稼働率を40%と仮定します。

【シミュレーション】

  • 年間売上： 10,000円 × 365日 × 0.40（稼働率）= 1,460,000円

  • 年間経費（初年度）：

    • 家賃：624,000円

    • 初期費用（礼金）：52,000円

    • 水道光熱費など：300,000円

    • 清掃・消耗品費：600,000円

    • 設備修繕積立金：120,000円

    • 管理・手数料（売上の10%）：146,000円

    • 年間総経費： 1,842,000円

  • 想定年間利益（初年度）： 1,460,000円（売上）- 1,842,000円（経費）= -382,000円

このシミュレーションでは、初年度は赤字になることを示しています。家賃は安いものの、リフォーム費用や日々の運営費用が利益を圧迫するため、事業として成功させるには入念な計画が必要です。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  • ターゲット層の明確化とコンセプトの強化： 単なる宿泊施設ではなく、「ペットと過ごせるDIYログハウス」や「週末農業体験付きの古民家民泊」など、物件の強みを活かした独自のコンセプトを打ち出し、特定のニーズを持つゲストに特化して集客しましょう。

  • 長期滞在者向け割引： 閑散期には、ワーケーションや趣味の拠点として長期滞在するゲストに割引を提供し、安定した稼働率を確保する戦略も有効です。

  • SNSマーケティングに注力： 立地が不便な分、物件の魅力を伝えるためのウェブサイトやSNSアカウントを作成し、写真や動画を積極的に投稿することが重要です。特に「ペット可」「DIY」といった強みを視覚的にアピールすることで、潜在的なゲストに響くはずです。

カテゴリ： kanto, chiba