民泊物件  ·  06日 9月 2025

大阪市天王寺区・民泊可物件ガイド：桃谷駅徒歩6分、コリアタウン徒歩圏内の5DK戸建てを徹底解説

物件情報

 

  • 所在地： 大阪府大阪市天王寺区堂ケ芝２丁目

  • 交通： JR大阪環状線 桃谷駅 徒歩6分、大阪メトロ千日前線 鶴橋駅 徒歩7分

  • 間取り・面積： 5DK・112.5㎡

  • 家賃： 220,000円

  • その他： 駐車場無料、礼金2ヶ月、仲介手数料1ヶ月、築51年

  • 物件情報URL： https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987543552/50104138/x06987543552.html

 

民泊適正評価

 

【良い点】

  • 抜群の立地とアクセス: JR環状線と近鉄・地下鉄の複数路線が利用できるため、大阪駅や難波・梅田など、主要な観光地へのアクセスが非常に便利です。特に桃谷駅まで徒歩6分という近さは、大きな荷物を持つ観光客にとって大きな魅力となります。

  • 大阪コリアタウンへの近さ: 鶴橋駅周辺のコリアタウンは、近年インバウンド客に非常に人気のエリアです。徒歩圏内にコリアタウンがあることは、明確な強みとなり、集客に貢献するでしょう。

  • 広い間取りと収容力: 5DK、広さ112.5㎡という間取りは、複数の家族や大人数のグループ旅行に対応できます。これにより、客単価を上げることができ、高い収益を狙えます。

  • 駐車場付き: 無料の駐車場が付いているため、車で移動するゲストの需要も取り込むことができます。

【悪い点】

  • 築年数の古さ: 築51年という古さは、水回りや断熱性能など、建物の老朽化によるトラブルリスクを抱えています。大規模な修繕が必要になる可能性を考慮に入れておくべきです。

  • 家賃の高さと初期費用: 月額22万円という家賃は、運営における大きな固定費となります。礼金2ヶ月分（44万円）と仲介手数料1ヶ月分（22万円）という初期費用も、事業開始時の資金的な負担を増やします。

  • 民泊専用ではないこと: 民泊可と記載されているものの、民泊に特化した設備や内装ではないため、集客力を高めるためにはDIYやリフォームの初期投資が必要になるでしょう。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 築年数による修繕リスク: 水道管やガス管、電気配線など、老朽化による不具合が発生する可能性について、契約前に大家や管理会社に確認しておきましょう。

  • 民泊運営の具体的なルール: 近隣住民とのトラブルを避けるため、ゴミ出しのルールや騒音に関する注意点など、具体的な運営上のルールを事前に明確にしておくことが重要です。

  • リフォームの可否と範囲: DIYで内装を変更する場合、どこまで可能なのかを契約書で確認し、口約束ではなく書面に残しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市全体の民泊の平均稼働率は、国内外からの観光客増加に伴い、**70%〜80%**と非常に高い水準で推移しています。特に天王寺区は、大阪コリアタウンやあべのハルカスなど観光名所が近く、公共交通機関の利便性も高いため、高い稼働率を維持できる可能性が十分にあります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

高い家賃と高い稼働率という両方の条件でシミュレーションを行います。

  • 運営コスト： 年間家賃22万円×12ヶ月＝264万円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月3万円、清掃費用・消耗品を月10万円と仮定します。

  • 客単価・稼働率： 複数人での宿泊を想定し、1泊あたり2万円、年間平均稼働率を75%と仮定します。

【シミュレーション】

  • 年間売上： 20,000円 × 365日 × 0.75（稼働率）= 5,475,000円

  • 年間経費（初年度）：

    • 家賃：2,640,000円

    • 初期費用（礼金・仲介手数料）：660,000円

    • 水道光熱費など：360,000円

    • 清掃・消耗品費：1,200,000円

    • 管理・手数料（売上の10%）：547,500円

    • 年間総経費： 5,407,500円

  • 想定年間利益（初年度）： 5,475,000円（売上）- 5,407,500円（経費）= 67,500円

このシミュレーション結果は、初年度はわずかながら黒字になることを示しています。2年目以降は初期費用がなくなるため、年間約72万円の利益が見込めます。この物件は、高額な家賃を高い稼働率で補うことができる、ポテンシャルのある物件と言えるでしょう。

 

想定利益をさらに高めるためのアイデア

 

  • コンセプトの明確化: 「大阪コリアタウンを巡る旅の拠点」や「大勢で泊まれるグループ旅行専門の宿」など、物件の強みを活かしたコンセプトを打ち出すことで、特定のターゲット層に響かせることができます。

  • SNSマーケティングに注力: インバウンド客を主要なターゲットにする場合、物件の魅力を伝えるためのウェブサイトやSNSアカウントを多言語で作成し、積極的に情報発信することが重要です。

  • 体験型コンテンツの提供: コリアタウンが近いという立地を活かし、韓国料理教室やK-POPダンスレッスンなど、体験型コンテンツを宿泊プランに加えることで、他の物件との差別化を図れます。

カテゴリ： osaka