物件情報
-
物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987526774/40410943/x06987526774.html
-
所在地: 宮城県石巻市中央3丁目
-
賃料: 48万円
-
管理費: 100,000円
-
間取り/面積: 20戸 / 400m²
-
築年数: 築34年11ヶ月
-
交通: JR石巻線 石巻駅 徒歩8分
-
特徴: 一括貸し、民泊・マンスリーマンションなど利用可、定期借家契約（2年）、現況空
民泊適正評価
良い点
-
圧倒的なスケールメリット: 20戸という部屋数は、ホテルや旅館に匹敵する規模です。ビジネス客や修学旅行など、まとまった団体客の獲得が容易になり、収益の最大化が期待できます。
-
割安な家賃: 20戸で月額家賃48万円（＋管理費10万円）は、1戸あたりに換算すると約2.9万円と破格の安さです。この低コストは、安定的な事業運営の大きな基盤となります。
-
駅近の好立地: 石巻駅から徒歩8分というアクセスは、観光客やビジネス出張者にとって非常に魅力的です。
悪い点
-
莫大な初期投資: 20戸分の家具、家電、備品、寝具などを一から揃える費用は、想像を絶する額になります。リフォームが必要な場合は、さらにコストが膨らみます。
-
複雑な運営体制: 20戸もの部屋を個人で管理するのは現実的ではありません。清掃、チェックイン、問い合わせ対応など、専門の運営代行業者に委託する必要があり、それに伴う人件費や委託費が莫大なコストとなります。
-
需要の不安定性: 石巻市には観光資源があるものの、年間を通して20戸もの部屋を高稼働で維持するのは非常に難しい課題です。閑散期の集客対策を綿密に練る必要があります。
契約前に確認するポイント
-
事業計画の策定: 初期投資から運営コスト、集客戦略まで、詳細な事業計画を策定してください。最低でも2年間の収支計画を立て、現実的なシミュレーションを行うことが不可欠です。
-
初期費用の正確な見積もり: 部屋数が多い分、家具や備品代、リフォーム費用などの初期投資が非常に高額になります。事前にすべてリストアップし、正確な見積もりを取りましょう。
-
法規制と手続き: 旅館業法に基づく簡易宿所の許可を取得するには、すべての部屋が建築基準法や消防法などの要件を満たす必要があります。行政への事前相談は必須です。
運営した場合の想定年間利益
この物件は、安定的な運営が非常に難しいことから、**稼働率40%**で収支シミュレーションを行います。
前提条件：
-
年間稼働率: 40%（年間146日稼働）
-
1部屋あたりの平均宿泊料金: 6,000円
収益計算：
-
年間売上: 6,000円 × 20戸 × 146日 = 17,520,000円
費用計算（一例）：
-
賃料＋管理費: (480,000円 + 100,000円) × 12ヶ月 = 6,960,000円
-
運営代行費用: 売上の20%として3,504,000円
-
清掃費用: 20戸 × 146回 × 3,000円 = 8,760,000円
-
光熱費・通信費: 月額20万円として年間2,400,000円
-
消耗品費・雑費: 月額20万円として年間2,400,000円
-
年間総費用: 6,960,000 + 3,504,000 + 8,760,000 + 2,400,000 + 2,400,000 = 24,024,000円
想定年間利益:
-
年間売上 - 年間総費用 = 17,520,000円 - 24,024,000円 = -6,504,000円
この計算では、大規模な赤字が予想されます。運営代行費と清掃費が大きな負担となるため、初期投資だけでなく、運営コストを抑える工夫が不可欠です。
想定利益が低い場合の改善アイデア
-
ハイブリッド運営の導入: すべての部屋を民泊にするのではなく、一部をマンスリーマンションとして活用し、長期的な収益を確保する方法があります。
-
ニッチなターゲットの開拓: 石巻市は、東日本大震災の復興や語り部活動、石ノ森章太郎ゆかりの地として知られています。こうしたテーマに沿った宿泊プランを企画することで、他にはないユニークな付加価値を提供できます。
-
業務の効率化: 運営代行業者にすべてを任せるのではなく、清掃や備品管理などを内製化することで、コストを大幅に削減できる可能性があります。