物件情報
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物件種別: マンション
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所在地: 大阪府大阪市大国2-1-16
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家賃: 15.7万円
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管理費等: 22,000円
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敷金/礼金: なし/3ヶ月分
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間取り: 2LDK
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専有面積: 53.21㎡
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築年数: 築35年
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階数: 3階/10階建
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最寄駅:
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大阪メトロ御堂筋線「大国町」駅
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民泊適正評価
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良い点
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圧倒的な利便性: 御堂筋線「大国町」駅に近く、なんば・心斎橋・梅田といった主要エリアへのアクセスが非常に良好です。
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高い集客力: 国内外の観光客が絶えず訪れる大阪という立地は、安定した高い稼働率を期待できます。
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転貸借可能: 民泊事業を行う上で、賃貸物件を又貸しできる契約は大きなメリットであり、トラブルの元を解消できます。
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広さ: 2LDKという間取りは、複数人での宿泊に対応できるため、収益を最大化しやすいです。
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悪い点
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高額なコスト: 家賃・管理費の合計が月額約18万円と非常に高く、初期費用として礼金3ヶ月分も必要となります。
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築年数: 築35年と古く、水回りや設備に不具合が生じる可能性があります。予期せぬ修繕費が発生するリスクも考慮しなければなりません。
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契約前に確認するポイント
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ランニングコストの確認:
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家賃15.7万円と管理費2.2万円以外に、自治会費やインターネット費用など、毎月かかる費用をすべて確認しましょう。
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築年数に伴う修繕リスク:
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築35年の物件のため、エアコンや給湯器など設備の状態を内覧時にしっかりとチェックし、交換や修理の費用を見積もりましょう。
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運営に必要な手続き:
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民泊事業・転貸借可能物件でも、法律やマンションの規約に基づいた手続きが必要です。事前にオーナーや不動産会社に確認し、必要な準備を進めましょう。
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周辺地域の平均稼働率と想定年間利益
大阪の民泊市場は非常に活発で、特に御堂筋線沿線の好立地物件は常に高い稼働率を維持しています。ここでは、**年間稼働率を80%**と想定します。 また、2LDKという広さを活かし、一泊あたりの平均単価を22,000円と設定します。 【想定年間利益の計算】
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年間売上: 22,000円 × 365日 × 80% = 6,424,000円
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年間運営コスト: (家賃・管理費17.9万円 × 12ヶ月) + (光熱費、清掃費、消耗品費、予約サイト手数料等) = 214.8万円 + 約108万円 = 322.8万円
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想定年間利益: 6,424,000円 - 322.8万円 = 3,201,200円 ※上記はあくまで概算であり、家具家電の購入費、初期費用、突発的な修繕費用などは含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットを絞ったブランディング:
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例えば、なんば・心斎橋への近さを全面に押し出し、ショッピングを楽しむゲストに特化した情報（荷物の一時預かりサービス、おすすめの店など）を提供しましょう。
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リピーターを増やす工夫:
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清掃を徹底し、高品質なアメニティを用意するなど、ゲストが快適に過ごせる環境を整えましょう。
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SNSを活用した集客:
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部屋の魅力や周辺の情報をInstagramやX（旧Twitter）で発信し、物件の認知度を上げる努力も重要です。
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