物件情報
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6986005072/50111017/x06986005072.html
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所在地: 大阪府大阪市生野区勝山北5丁目
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賃料: 11万円
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管理費: なし
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面積: 100m²
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築年数: 築55年9ヶ月
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交通:
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JR大阪環状線 桃谷駅 徒歩17分
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近鉄大阪線・難波・奈良線 鶴橋駅 徒歩21分
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特徴: 一棟貸し（3階建て）、民泊・シェアハウス等利用可、ペット飼育可、外国籍・保証人不要
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な低コスト: 大阪市内で100m²の一棟貸し物件を月11万円という賃料で借りられるのは非常に稀です。運営コストを低く抑えることが、安定経営の基盤となります。
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広大な面積と多用途性: 3階建てで100m²という広さは、複数の客室を設けることが可能であり、大人数グループの集客に非常に有利です。
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柔軟な契約条件: 外国籍の方でも保証人不要で契約できるため、インバウンド需要をメインターゲットにする上で大きなメリットとなります。
悪い点
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アクセスが不便: 最寄り駅まで徒歩17分という立地は、公共交通機関を利用する観光客にとっては大きなデメリットです。
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築年数の古さ: 築55年という古い建物であるため、内装、設備、電気・給排水管など、全面的なリフォームが必要となる可能性が高いです。リフォーム費用は、家賃を大きく上回る可能性があります。
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賃料に対する初期費用: 家賃は安いものの、敷金・礼金がそれぞれ2ヶ月分かかるため、初期費用は高くなります。
契約前に確認するポイント
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リフォームの範囲と費用: 築55年のため、躯体（建物の主要部分）の状態を専門家にチェックしてもらい、必要なリフォーム費用を正確に見積もることが必須です。
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民泊事業の認可: 「民泊相談可能」とありますが、民泊新法や旅館業法に基づく許可取得が前提となります。建物の構造や消防法規を満たせるか、事前に確認しておきましょう。
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光熱費や維持費: 古い建物は断熱性能が低く、光熱費が高くなる傾向があります。また、老朽化による突発的な修繕費用が発生する可能性も考慮しておく必要があります。
運営した場合の想定年間利益
この物件は、立地の不便さから、高い稼働率を維持するのは難しいでしょう。ここでは現実的な**稼働率30%**で収支シミュレーションを行います。
前提条件：
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年間稼働率: 30%（年間110日稼働）
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1泊あたりの平均宿泊料金: 20,000円（多人数グループ向け）
収益計算：
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年間売上: 20,000円 × 110日 = 2,200,000円
費用計算（一例）：
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賃料: 110,000円 × 12ヶ月 = 1,320,000円
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敷金・礼金（初年度のみ）：440,000円
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運営代行費用: 売上の20%として440,000円
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清掃費用: 1回5,000円として年間550,000円
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光熱費・通信費: 月額3万円として年間360,000円
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消耗品費・雑費: 月額2万円として年間240,000円
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年間総費用: 1,320,000 + 440,000 + 440,000 + 550,000 + 360,000 + 240,000 = 3,350,000円
想定年間利益:
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年間売上 - 年間総費用 = 2,200,000円 - 3,350,000円 = -1,150,000円
この計算では、初年度は大幅な赤字となる可能性が非常に高いです。築55年のリフォーム費用を考慮すると、さらに多額の資金が必要になります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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立地を逆手に取ったコンセプト: 駅からの遠さを補うため、送迎サービスを提供したり、長期滞在割引プランを用意したりするなど、独自の付加価値をつけましょう。
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ニッチなターゲットの開拓: 近隣の「生野コリアタウン」に訪れる観光客や、近畿圏内の学生グループなど、特定の層に絞ったプロモーションを行うことで、集客力を高めます。
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副業としての活用: 週末や長期休暇のみ民泊として利用し、平日は作業スペースとして活用するなど、複数の用途で収益を得るハイブリッドな事業展開も有効です。