物件情報
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/4/88250030853/8825/x488250030853.html
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所在地: 大阪府大阪市大正区三軒家西1丁目24-11
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賃料: 72.6万円
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管理費: 50,000円
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面積: 154.64m²
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築年数: 築33年11ヶ月
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交通:
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JR大阪環状線 大正駅 徒歩5分
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大阪市長堀鶴見緑地 大正駅 徒歩5分
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特徴: 4階建て一棟貸し、簡易宿泊ホステル・特区民泊可、駅徒歩5分
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な立地: 大正駅から徒歩5分というアクセスに加え、京セラドーム大阪まで徒歩圏内という立地は、イベント時の集客において絶大な強みとなります。
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特区民泊の利便性: 大阪市は国家戦略特別区域に指定されており、特区民泊の申請が可能です。これにより、年間営業日数の上限なく事業を運営できます。
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一棟貸しの自由度: 一棟貸しのため、建物全体を一つのコンセプトで統一でき、騒音トラブルも最小限に抑えられます。各階で異なる客室タイプを設けるなど、多様な運営が可能です。
悪い点
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高額な賃料と初期費用: 月72.6万円の賃料に加え、礼金3ヶ月分、保証金217.8万円と、莫大な初期投資が必要です。
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建物設備の老朽化: 築33年以上であるため、外観や内装の老朽化は避けられません。大規模なリフォームや修繕が必要となる可能性があり、追加費用が発生するリスクがあります。
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運営リスクの高さ: 高額な固定費を回収するためには、非常に高い稼働率と客単価を維持する必要があります。大規模なイベント開催日以外の集客をいかに確保するかが大きな課題となります。
契約前に確認するポイント
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事業計画の徹底: 月額72.6万円の賃料を支払うためには、綿密な事業計画と、それを実行するだけの資金力が不可欠です。京セラドームでのイベントカレンダーを把握し、需要を予測した上で収支計画を立てましょう。
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リフォーム費用の正確な見積もり: 民泊やホステルとして開業するには、内装や水回りの改修、消防設備の設置など、高額なリフォーム費用が発生します。建築士や施工業者に依頼し、正確な見積もりを取りましょう。
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法規制の確認: 特区民泊の認可を得るには、用途変更や消防設備など、事前に管轄の保健所や消防署に相談し、手続きを進める必要があります。
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契約内容の詳細確認: 2年間の定期借家契約であるため、中途解約違約金が発生する可能性があります。事業が失敗した場合の撤退コストを十分に把握しておくことが重要です。
運営した場合の想定年間利益
この物件はホステル形式で運営し、1部屋あたりの客単価は低くても稼働ベッド数を増やすことで収益を上げるモデルが考えられます。ここでは、現実的な**稼働率70%**で収支シミュレーションを行います。
前提条件：
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年間稼働率: 70%（年間255日稼働）
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1泊あたりの平均客単価: 5,000円（ドミトリーベッド利用）
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総収容人数: 20人
収益計算：
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年間売上: 5,000円 × 20人 × 255日 = 25,500,000円
費用計算（一例）：
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賃料＋管理費: (726,000円 + 50,000円) × 12ヶ月 = 9,312,000円
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運営代行費用: 売上の20%として5,100,000円
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清掃費用: 1回8,000円として年間2,040,000円
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光熱費・通信費: 月額15万円として年間1,800,000円
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消耗品費・雑費: 月額10万円として年間1,200,000円
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年間総費用: 9,312,000 + 5,100,000 + 2,040,000 + 1,800,000 + 1,200,000 = 19,452,000円
想定年間利益:
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年間売上 - 年間総費用 = 25,500,000円 - 19,452,000円 = 6,048,000円
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ドームイベントに連動した集客: 京セラドーム大阪でのイベント開催時には、客単価を上げたり、コンサートグッズ付きの宿泊プランを用意したりするなど、高付加価値なサービスを提供して収益の最大化を図ります。
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多言語対応の強化: 外国人観光客をターゲットにするため、ウェブサイトや看板、案内を多言語化し、SNSでも積極的に海外向けの発信を行います。
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ホステルとしての付加価値: 単なる宿泊施設ではなく、共同スペースを活用した交流イベントの開催や、大阪のローカル情報を提供するなど、ホステルならではのコミュニティ要素を強化することで、リピーターを獲得します。