物件情報
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物件タイトル： 大阪府大阪市生野区新今里３丁目 今里駅 貸店舗（建物一部）
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URL： https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1100025102/50109859/x01100025102.html
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住所： 大阪府大阪市生野区新今里３丁目
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最寄駅： 近鉄大阪線「今里」駅 徒歩8分
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家賃： 8.25万円
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管理費等： 5,500円
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敷金/礼金： なし／なし
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専有面積： 44.8㎡
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種別： 貸店舗（建物一部）
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築年月： 1997年2月（築28年8ヶ月）
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特記事項： 民泊OK、スナック居抜き、エアコン・トイレ・シャワーは残置物扱い、短期解約違約金あり。
民泊適正評価
【良い点：民泊運営の追い風となる要素】
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貸主の承諾済み: 民泊運営の最大のハードルである貸主の許可がすでに得られています。
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初期費用がほぼゼロ: 敷金、礼金、保証金がすべて不要という、民泊運営を始める上での資金的リスクを大幅に軽減できる最大のメリットです。
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家賃の安さ: 44.8㎡の広さで家賃が8万円台と、大阪市内の物件としては非常に安価です。
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好立地: 近鉄今里駅から徒歩8分という立地は、難波や鶴橋、中心部の梅田方面へのアクセスも良く、観光客にとって非常に便利です。また、生野区はコリアタウンが有名で、独自の観光需要が見込めます。
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居抜き物件: スナックの居抜きであるため、内装やトイレ、シャワー、流しといった設備がすでに備わっており、初期の内装費用を抑えることができます。
【悪い点：運営上のリスク】
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店舗物件ゆえの許可リスク: 住宅ではない「貸店舗」であるため、通常の住宅物件とは異なる消防法や建築基準法などの厳しい要件を満たす必要があります。民泊新法に基づく許可（届け出）申請の難易度が高い可能性があります。
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残置物扱いの設備: エアコンやトイレ、シャワーブースが「残置物」扱いとなっており、故障時の修理・交換費用はすべて借主負担となります。築28年という点を考えると、設備の老朽化は避けられません。
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短期解約違約金: 1年未満の解約で総賃料の2ヶ月分、2年未満で1ヶ月分と高額な違約金が発生します。万が一、事業が軌道に乗らなかった場合のリスクが大きいです。
契約前に確認するポイント
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民泊許可の可能性: 最も重要なのは、行政（保健所・消防署）に事前に相談し、この物件で民泊許可が本当に下りるのかを確認することです。
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残置物の状態: エアコンやシャワー、トイレなどが正常に動作するか、内見時に専門家に見てもらうなど、入念なチェックが必要です。
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周辺環境の確認: スナックや飲食店が多い地域のため、夜間の騒音トラブルが発生する可能性があります。事前に周辺を歩いて、環境を確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪市は、日本を代表する観光地であり、インバウンド需要が非常に高いです。特にミナミエリア（難波、心斎橋）へのアクセスが良い今里周辺は、通年で高い稼働率を誇ります。この物件はコリアタウンにも近く、独自の観光需要も見込めるため、適切な価格設定と集客戦略で、年間平均70%以上の稼働率も十分に狙えます。
運営した場合の想定年間利益
初期費用がほとんどかからないため、この物件は高い収益性を期待できます。
【仮定】
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想定宿泊料金： 1泊あたり20,000円
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年間稼働率： 70%（年間約255泊）
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月間固定費：
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家賃：82,500円
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管理費等：5,500円
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年間変動費（清掃・消耗品費等）： 1泊あたり5,000円として、5,000円 × 255泊 = 1,275,000円
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その他経費： プラットフォーム手数料（売上の3%）、保険料、雑費等として年間300,000円
【収支計算】
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年間売上： 20,000円 × 255泊 ＝ 5,100,000円
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年間固定費： （82,500円＋5,500円） × 12ヶ月 ＝ 1,056,000円
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年間変動費合計： 1,275,000円 ＋ 300,000円 ＝ 1,575,000円
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想定年間利益： 5,100,000円（売上） − （1,056,000円 ＋ 1,575,000円） ＝ 2,469,000円（年間黒字）
初期費用がほとんどかからないため、初年度からこの金額に近い大幅な黒字が見込めます。
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
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清掃をセルフ化: 1泊あたり5,000円の清掃費は大きな負担です。運営者が自身で清掃を行うことで、利益率は飛躍的に向上します。
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居抜きを活かす: スナック居抜きというユニークな内装をそのまま活かし、コンセプトを明確にすることで、他の物件との差別化を図り、高単価を狙いましょう。
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ターゲット層を絞る: コリアタウンへの訪問者をターゲットに、K-POP関連の内装にするなど、テーマ性を持たせることで集客力を高められます。
この物件は、店舗物件という特殊な条件を理解し、行政手続きをクリアできれば、非常に高いリターンを期待できる優良物件です。