物件情報
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物件名: 西淀川区福町一丁目貸家
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住所: 大阪府大阪市西淀川区福町１丁目
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交通: 阪神電鉄阪神なんば線 福駅 徒歩2分
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賃料: 18万円
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管理費等: -
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敷金/礼金: なし/40万円
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使用部分面積: 77.76m²
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築年月: 1978年4月 (築47年6ヶ月)
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建物構造・規模: 木造 3階建
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設備: 給湯・バス・トイレ別・室内洗濯機置場・シャワー・都市ガス
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その他特記事項: 民泊可能、住居としても使用可、ペット（犬・猫）飼育可、フル改装中
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物件詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987496675/50019341/x06987496675.html
民泊適正評価
この物件は、広さと希少性という点で非常に高い民泊適性を持っています。
【メリット】
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圧倒的な広さ: 77.76m²という広さは、大人数でのグループ滞在やファミリー層にとって大きな魅力です。複数ベッドルームを設けることで、宿泊人数を増やし、宿泊単価を高めることができます。
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ペット飼育可: ペットと一緒に泊まりたいというニーズは非常に高く、対応している物件が少ないため、大きな差別化ポイントとなります。
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駅からの好アクセス: 福駅から徒歩2分という立地は、大阪の中心部やユニバーサル・スタジオ・ジャパンへのアクセスが良く、観光客にとって非常に魅力的です。
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「民泊可能」: 事前に民泊利用が許可されているため、安心して事業を始められます。
【デメリット】
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家賃の高さ: 賃料18万円は非常に高く、運営の大きなハードルとなります。高い稼働率と宿泊単価を維持できなければ、利益を出すのは困難です。
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築年数: 築47年6ヶ月と古いため、リノベーション中とはいえ、維持管理費用や修繕費用が予想以上にかかる可能性があります。
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礼金の高さ: 礼金が40万円と高額なため、初期投資がかさみます。
契約前に確認するポイント
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リノベーション内容の詳細: フル改装中とのことですが、具体的な改装内容（設備や内装のグレード）について確認し、想定外の追加費用が発生しないか確認しましょう。
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民泊運営の細則: 貸家のため、隣家との距離が近い場合も考えられます。騒音やゴミ出しなど、近隣住民に配慮した運営ルールを明確にしておきましょう。
周辺地域の平均稼働率と想定利益
大阪市全体の民泊稼働率は高く、特に中心部は好調です。この物件がある西淀川区はユニバーサル・スタジオ・ジャパンに近い立地のため、ファミリー層の集客が期待できます。
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周辺地域の平均稼働率: 約79.5％（大阪市全体の平均稼働率）
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周辺の平均宿泊単価: 約25,000円
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月間想定売上: 25,000円 × 30日 × 79.5% = 約59.6万円
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月間費用: 賃料18万円 + その他費用（水道光熱費・清掃費・通信費・消耗品費など） = 約28万円
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月間想定利益: 59.6万円 - 28万円 = 約31.6万円
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想定年間利益: 約31.6万円 × 12ヶ月 = 約379.2万円
※注意点: この物件は広いため、宿泊単価を高く設定できる可能性がありますが、その分家賃も高いため、安定した高い稼働率を維持することが必須となります。また、清掃費や運営代行費などの変動費を除いたシミュレーションであり、実際の利益は変動することを理解しておきましょう。
想定利益が低い場合の改善アイデア
高い利益が見込める一方、家賃の高さというリスクを抱えています。収益をより確実にするために、以下のアイデアを参考にしてください。
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ターゲット層の明確化: 「ユニバーサル・スタジオ・ジャパンに遊びに行くファミリー層」や「ペット連れの旅行客」など、特定の層に特化した物件コンセプトを打ち出し、広告を強化しましょう。
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内装の差別化: 広さを活かして、複数名でくつろげるリビングスペースや、子ども向けの遊び場を設けるなど、ゲストの滞在満足度を高める工夫を凝らしましょう。
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長期滞在プランの導入: 稼働率を安定させるため、長期出張者向けにウィークリーやマンスリーの割引プランを導入することも有効です。
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ペットフレンドリーなサービス: ペット用のアメニティ（ケージ、ペット用食器、おもちゃなど）を用意することで、ペット連れのゲストにとっての魅力を高めましょう。
この物件は、家賃は高いものの、広さ、駅からのアクセス、そしてペット可という希少な価値を持っています。これらの強みを最大限に活かすことで、大阪市内の民泊市場で高い収益を上げる可能性を秘めていると言えるでしょう。