物件情報
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物件名: 海近の大きな古民家
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住所: 千葉県館山市船形
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交通: JR内房線 那古船形駅 徒歩4分
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賃料: 20万円
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管理費等: -
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敷金/礼金: 1ヶ月分/1ヶ月分
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間取り/面積: 11部屋、260m²
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築年数: 築55年
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建物構造: 2階建
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その他特記事項: 民泊・宿泊施設・寮・飲食店・シェアハウス等に利用可、玄関2つあり、海まで徒歩2分、敷地内駐車場あり
民泊適正評価
この物件は、その広さと立地により、民泊運営において非常に大きな可能性を秘めています。
【メリット】
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圧倒的な広さ: 11部屋、260m²という広さは、大人数での滞在を可能にします。これにより、宿泊単価を飛躍的に高めることができ、高い収益性を追求できます。
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抜群の立地: 駅徒歩4分、海徒歩2分というアクセスは、特に夏場の海水浴シーズンやグループ旅行の需要を取り込む上で最大の強みとなります。
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多用途での活用実績: 過去に民泊やシェアハウスとして利用されていた実績があるため、事業用物件としてスムーズに運営を始められる可能性が高いです。
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分離可能な間取り: 玄関が2つあり、1階と2階を分けて利用できるため、多角的な事業展開（例：1階を飲食店、2階を民泊）も可能です。
【デメリット】
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家賃が非常に高い: 月額20万円という家賃は、運営の大きなリスクとなります。安定した高単価と高稼働率を維持できなければ、利益を出すことは困難です。
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築年数が古い: 築55年と古いため、予期せぬ設備の故障や修繕費用が発生する可能性があります。
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集客の難しさ: 広さゆえに、少人数での利用では採算が合いません。常に大人数での利用客を集客する必要があるため、集客力が問われます。
契約前に確認するポイント
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修繕履歴と現状: 築古物件のため、過去の修繕履歴や現在の設備の状況を詳細に確認しましょう。特に水回りや電気系統は要チェックです。
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事業計画と融資: 家賃が高いため、事前の事業計画が非常に重要となります。金融機関からの融資を検討する場合、具体的な計画を準備しましょう。
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用途変更の可否: 飲食店など民泊以外の事業を検討している場合、消防法や建築基準法など、用途変更に必要な法的手続きや条件を事前に確認しておく必要があります。
周辺地域の平均稼働率と想定利益
館山市は観光地ですが、閑散期と繁忙期の差が大きいため、年間を通して安定した稼働率を維持するのは容易ではありません。ここでは現実的な**40%**でシミュレーションしてみましょう。
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想定宿泊単価: 大人数の宿泊が可能である点を考慮し、1泊1組あたり5万円と仮定
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周辺地域の平均稼働率: 約40%（年間を通した現実的な稼働率）
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月間想定売上: 5万円 × 30日 × 40% = 約60万円
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月間費用: 賃料20万円 + その他費用（水道光熱費・清掃費・通信費・消耗品費など） = 約35万円
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月間想定利益: 60万円 - 35万円 = 約25万円
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想定年間利益: 約25万円 × 12ヶ月 = 約300万円
※注意点: このシミュレーションは、安定した高単価と高稼働率が維持できた場合の理想的なケースです。高い家賃を考えると、安定した収益を確保するためには、オフシーズンの集客対策が特に重要となります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
高い利益が見込める反面、家賃の高さというリスクを抱えています。収益をより確実にするために、以下のアイデアを参考にしてください。
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多角的な事業展開：一棟貸しと旅館スタイルの併用 この物件の最大の強みは、11部屋という部屋数です。一棟貸しだけでなく、複数の部屋を個別に貸し出す旅館スタイルでの運営も検討できます。旅館業法に基づいた許可が必要になりますが、大人数での一棟貸しに比べて、より幅広い層のゲストを集客でき、安定した収益源を確保できる可能性があります。
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ターゲット層の明確化: 「大人数での海水浴旅行」や「企業の社員研修・保養所」など、具体的なターゲット層に特化したコンセプトを打ち出し、マーケティングを強化しましょう。
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付加価値の高いサービス: 広大な敷地や部屋数を活かし、バーベキューセットや大人数で楽しめるゲーム、ワーケーション設備などを提供することで、付加価値を高め、宿泊単価を維持しましょう。
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オフシーズンの対策: 冬場のオフシーズンには、長期滞在者向けに割引プランを提供したり、企業の研修施設として売り込んだりするなど、安定した収入源を確保するための戦略を立てましょう。
この物件は、リスクも大きいですが、そのポテンシャルは計り知れません。立地と広さという強力な武器を最大限に活かし、多角的な事業展開をすることで、非常に高いリターンを期待できるでしょう。