物件情報
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住所: 大阪府大阪市淀川区新北野３
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賃料: 7.5万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 10万円
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間取り/広さ: 3K / 50㎡
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築年月: 1960年1月（築66年）
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交通: JR東海道本線「塚本」駅 徒歩9分
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その他: 民泊相談、ペット相談可、内装リフォーム済み
- https://suumo.jp/chintai/bc_100457338217/
民泊適正評価
この物件は、民泊運営を検討している方にとって、非常に魅力的なポイントを複数備えています。
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メリット:
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抜群の立地: 大阪駅から1駅という都心へのアクセスは、ゲストにとって大きな魅力です。USJや大阪城などの主要な観光地への移動もスムーズです。
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低コスト: 家賃が7.5万円と安く、敷金も不要なため、事業開始時のハードルが非常に低いです。
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ペット相談可: ペット連れ旅行客に特化した内装やサービスを提供することで、競合との差別化を図れます。
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内装リフォーム済み: 築年数は古いものの、内装がリフォームされているため、清潔感のある空間をゲストに提供できます。
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デメリット:
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築年数の古さ: 築66年と非常に古いため、水回りや設備に予期せぬトラブルが発生するリスクも考慮すべきです。
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違約金: 短期間での解約の場合、違約金が発生する可能性があります。
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競合の存在: 大阪は民泊激戦区であり、特に駅近の物件は競合が多いため、価格競争に巻き込まれるリスクがあります。
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契約前に確認するポイント
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民泊許可: 「民泊相談」と記載されていますが、具体的な許可（民泊新法、特区民泊、旅館業法など）の取得条件を不動産会社を通じて確認することが必須です。
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初期費用の詳細: 礼金10万円に加え、仲介手数料、火災保険など、契約時に発生するすべての初期費用を正確に把握しましょう。
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内装・設備の状況: 掲載写真だけでなく、実際に内見をして設備の状況を細かく確認しておきましょう。
想定収支シミュレーション
ここでは、大阪ミナミという好立地を考慮し、現実的な年間稼働率を70%と設定して収支をシミュレーションします。
【前提条件】
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家賃: 7.5万円/月
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想定運営コスト: 2万円/月（光熱費、Wi-Fi、消耗品費など）
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清掃費: 0円（自分で清掃する場合）
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民泊運営代行費用: 0円（自分で運営する場合）
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年間稼働率: 70%
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平均宿泊単価: 1泊あたり1.2万円
【想定収益】
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年間稼働日数: 365日 × 70% = 255.5日
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年間売上: 255.5日 × 1.2万円/泊 = 約306.6万円
【想定経費】
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年間家賃: 7.5万円 × 12ヶ月 = 90万円
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年間運営コスト: 2万円 × 12ヶ月 = 24万円
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年間総経費: 90万円 + 24万円 = 114万円
【想定年間利益】
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年間利益: 306.6万円 - 114万円 = 約192.6万円
上記のシミュレーションでは、セルフマネジメントを徹底することで、年間約192万円という十分な利益が見込めることがわかります。
成功への道：徹底したセルフマネジメント
この物件で高収益を上げる鍵は、徹底したセルフマネジメントです。
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清掃の内製化: 清掃を外部に委託せず、自身で行うことで、収益を大幅に向上させることが可能です。
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ゲスト対応の効率化: ゲストとのやり取りやチェックイン・アウトの対応を自身で行い、運営代行費用をなくすことで、収益はさらに高まります。
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コンセプトの確立: 「大阪観光の拠点」「ペットと泊まれる家」など、明確なコンセプトを設定することで、競合との差別化を図り、集客力を高めることができます。
この物件は、低コストで事業を始められるという大きなポテンシャルを秘めています。自身で運営を行うことを前提に事業計画を立てることで、大阪での民泊事業を成功に導くことができるでしょう。