民泊物件  ·  30日 8月 2025

大阪ミナミの中心！近鉄日本橋駅徒歩9分の民泊物件を徹底分析

物件情報

 

 

民泊適正評価

 

この物件は、大阪での民泊運営を検討している方にとって、非常に魅力的なポイントを複数備えています。

  • メリット:

    • 抜群の立地: 難波や心斎橋にも近く、大阪ミナミの観光拠点として非常に人気が高いエリアです。

    • 充実した設備: バストイレ別や独立洗面台は、ゲストの満足度を高める重要なポイントです。

    • 仲介業者との連携: 民泊に特化した仲介業者が、行政書士や消防設備業者と連携しているため、煩雑な許可申請をスムーズに進められます。

  • デメリット:

    • 高額な礼金: 礼金が4ヶ月分（50万円）と非常に高額なため、初期費用が大きな負担となります。

    • 賃料の高さ: 月額12.5万円という賃料は、1DKとしては高額です。高い収益を上げるためには、常に高い稼働率と高単価を維持する必要があります。

    • 築年数の古さ: 築36年と古いため、予期せぬ設備のトラブルが発生するリスクも考慮すべきです。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊許可: 民泊特化の業者とはいえ、最終的な運営可否は行政の審査次第です。必ず自身で保健所や消防署に問い合わせ、民泊運営に必要な許可や条件を確認しましょう。

  2. 初期費用の詳細: 礼金4ヶ月分に加え、仲介手数料、火災保険など、契約時に発生するすべての初期費用を正確に把握しましょう。

  3. 内装・設備の状況: 築年数が古い物件のため、実際に内見をして設備の状況を細かく確認しておきましょう。

 

想定収支シミュレーション

 

ここでは、大阪ミナミという好立地を考慮し、現実的な年間稼働率を70%と設定して収支をシミュレーションします。

 

【前提条件】

 

  • 家賃・管理費: 12.5万円 + 10,000円 = 13.5万円/月

  • 想定運営コスト: 2万円/月（光熱費、Wi-Fi、消耗品費など）

  • 清掃費: 3,000円/回 × 稼働回数

  • 民泊運営代行費用: 月売上の20%（委託する場合）

  • 年間稼働率: 70%

  • 平均宿泊単価: 1泊あたり1.2万円

 

【想定収益】

 

  • 年間稼働日数: 365日 × 70% = 255.5日

  • 年間売上: 255.5日 × 1.2万円/泊 = 約306.6万円

 

【想定経費】

 

  • 年間家賃・管理費: 13.5万円 × 12ヶ月 = 162万円

  • 年間運営コスト: 2万円 × 12ヶ月 = 24万円

  • 年間清掃費: 255.5回 × 3,000円/回 = 76.65万円

  • 年間代行費用: 306.6万円 × 20% = 61.32万円

  • 年間総経費: 162万円 + 24万円 + 76.65万円 + 61.32万円 = 約323.97万円

 

【想定年間利益】

 

  • 年間利益: 306.6万円 - 323.97万円 = ▲約17.37万円

上記のシミュレーションでは、わずかながら年間約17万円の赤字という厳しい結果になりました。これは、特に運営代行費用と清掃費が利益を圧迫するためです。

 

収益を上げるための改善アイデア

 

利益が想定を下回る場合は、以下の点を改善することで収益を向上させることが可能です。

  1. 徹底的な内製化: 清掃やゲスト対応を自身で行うことで、清掃費と代行費用を大幅に削減できます。これにより、年間約137万円のコストが削減され、収益は一気に黒字に転じます。

  2. 価格設定の最適化: 競合が少ない平日の料金を抑える一方で、週末や繁忙期（ゴールデンウィーク、年末年始など）は強気の料金設定にすることで、全体の平均単価を引き上げましょう。

  3. 付加価値の提供: Wi-Fiルーターの貸し出しや、近隣の飲食店や観光地の割引情報を提供するなど、ゲストに喜ばれる付加価値を提供することで、集客力を高めましょう。

この物件は、立地の良さという最大の強みを持つ一方で、初期費用の高さと収支のバランスを慎重に考える必要があります。

カテゴリ： osaka