物件情報
-
住所: 千葉県市川市大洲３丁目
-
賃料: 12万円
-
管理費等: なし
-
敷金/礼金: 2ヶ月 / 1ヶ月
-
間取り/広さ: 不明 / 81.99㎡
-
築年月: 1974年5月（築51年4ヶ月）
-
交通: JR総武・中央緩行線「市川」駅 徒歩17分
-
その他: 民泊利用可能、飲食店不可
-
物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987474983/00231182/x06987474983.html
民泊適正評価
この物件は、民泊運営を検討している方にとって、いくつかの強力なメリットと注意すべき点を併せ持っています。
-
メリット:
-
都心へのアクセス: 市川駅から東京駅まで電車で約20分という好立地は、インバウンド需要の取り込みに有利です。
-
広々とした空間: 81.99㎡という広さは、ファミリーやグループ旅行客をターゲットにするのに最適で、1泊あたりの単価を引き上げることができます。
-
低コスト: 家賃が12万円と比較的安価であり、高い収益率を確保しやすいです。
-
一戸建て: 騒音などを気にせず、ゲストがリラックスして過ごせるため、高評価に繋がりやすいです。
-
-
デメリット:
-
駅からの距離: 市川駅から徒歩17分と遠いため、荷物が多いゲストや高齢者には不便に感じられるかもしれません。ゲストはバスやタクシーの利用を前提とする必要があります。
-
築年数の古さ: 築51年と非常に古いため、水回りや設備に予期せぬトラブルが発生するリスクも考慮すべきです。
-
飲食店不可: 物件の備考に「飲食店不可」とあるため、飲食サービスとの組み合わせは難しいです。
-
契約前に確認するポイント
-
民泊許可: 「民泊利用可能」と記載されていますが、具体的にどのような許可（民泊新法、旅館業法など）が必要か、その取得条件を不動産会社を通じて確認することが必須です。
-
初期費用の詳細: 敷金2ヶ月分、礼金1ヶ月分に加え、仲介手数料や火災保険など、契約時に発生するすべての初期費用を正確に把握しましょう。
-
内装・設備の状況: 築年数が古い物件のため、掲載写真だけでなく、実際に内見をして設備の状況を細かく確認しておきましょう。
想定収支シミュレーション
ここでは、駅からの距離を考慮し、現実的な年間稼働率を40%と50%で設定して収支をシミュレーションします。
【前提条件】
-
家賃: 12万円/月
-
想定運営コスト: 2.5万円/月（光熱費、Wi-Fi、消耗品費など）
-
清掃費: 6,000円/回 × 稼働回数
-
民泊運営代行費用: 月売上の20%（委託する場合）
-
平均宿泊単価: 1泊あたり2.5万円（広さを考慮した設定）
【稼働率40%の場合】
-
年間稼働日数: 365日 × 40% = 146日
-
年間売上: 146日 × 2.5万円/泊 = 約365万円
-
年間総経費: 144万円(家賃) + 30万円(運営コスト) + 87.6万円(清掃費) + 73万円(代行費用) = 約334.6万円
-
年間利益: 365万円 - 334.6万円 = 約30.4万円
【稼働率50%の場合】
-
年間稼働日数: 365日 × 50% = 182.5日
-
年間売上: 182.5日 × 2.5万円/泊 = 約456.25万円
-
年間総経費: 144万円(家賃) + 30万円(運営コスト) + 109.5万円(清掃費) + 91.25万円(代行費用) = 約374.75万円
-
年間利益: 456.25万円 - 374.75万円 = 約81.5万円
上記のシミュレーションでは、稼働率40%でも年間約30万円、50%に上がれば年間約81万円の利益が見込めることがわかります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
利益が想定を下回る場合は、以下の点を改善することで収益を向上させることが可能です。
-
徹底的な内製化: 清掃やゲスト対応を自身で行うことで、清掃費と代行費用を大幅に削減できます。これにより、収益は大幅に増加します。
-
価格設定の最適化: 競合が少ない平日の料金を抑える一方で、週末や繁忙期（ゴールデンウィーク、年末年始など）は強気の料金設定にすることで、全体の平均単価を引き上げましょう。
-
コンセプトの確立: 「東京観光の拠点」「ファミリー向け」など、明確なコンセプトを設定することで、競合との差別化を図り、集客力を高めることができます。
この物件は、立地の弱点を補うだけの広さと手頃な家賃という強みを持っています。徹底した運営戦略を立てることで、東京近郊での民泊事業を成功に導くことができるでしょう。