物件情報
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住所: 大阪市西淀川区花川２－９－１５
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賃料: 20万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 2ヶ月 / 1ヶ月
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間取り/広さ: 4LDK / 100.5㎡
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交通: JR東海道本線(JR神戸線) 塚本駅 徒歩9分
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その他: 民泊可能、家具・設備完備
民泊適正評価
この物件は、民泊運営を検討している方にとって、非常に魅力的なポイントを複数備えています。
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メリット:
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抜群の立地: 大阪駅から1駅という都心へのアクセスは、ゲストにとって大きな魅力です。USJや大阪城などの主要な観光地への移動もスムーズです。
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広々とした間取り: 100㎡を超える4LDKは、ファミリーや大人数のグループ旅行客をターゲットにするのに最適で、1泊あたりの単価を引き上げることができます。
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家具・設備完備: 事業開始時に必要な家具や家電が揃っているため、初期投資を大幅に抑えられます。
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一戸建て: 騒音などを気にせず、ゲストがリラックスして過ごせるため、高評価に繋がりやすいです。
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デメリット:
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賃料の高さ: 月額20万円という賃料は、民泊運営のランニングコストにおいて大きな負担となります。高い収益を上げるためには、常に高い稼働率と高単価を維持する必要があります。
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競合の存在: 大阪は民泊激戦区であり、特に駅近の物件は競合が多いです。ただ広い、ただ駅に近いだけでは埋もれてしまうリスクがあります。
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敷金: 敷金が2ヶ月分と高額なため、初期費用が大きくなります。
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契約前に確認するポイント
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民泊許可: 「民泊可能」と記載されていますが、具体的にどのような許可（民泊新法、特区民泊、旅館業法など）が必要か、その取得条件を不動産会社を通じて確認することが必須です。
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付帯設備の詳細: 広告には「家具・設備完備」とありますが、どのようなものが含まれているのか、また状態はどうかを内見時に細かく確認しましょう。
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賃貸条件の詳細: 敷金2ヶ月分、礼金1ヶ月分に加え、仲介手数料、火災保険など、契約時に発生するすべての初期費用を正確に把握しましょう。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益
大阪市は全国でも有数のインバウンド需要を誇り、民泊の稼働率も非常に高い水準にあります。特に駅近の大型物件は、ファミリーやグループ旅行客からの需要が高く、高い稼働率が見込めます。ここでは、駅徒歩9分という好立地と物件の広さを考慮し、現実的な年間稼働率を70%と仮定して収支をシミュレーションします。
【前提条件】
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家賃: 20万円/月
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想定運営コスト: 3.5万円/月（光熱費、Wi-Fi、消耗品費など）
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清掃費: 7,000円/回 × 稼働回数
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民泊運営代行費用: 月売上の20%（委託する場合）
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年間稼働率: 70%
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平均宿泊単価: 1泊あたり3万円（4LDKの広さを考慮した設定）
【想定収益】
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年間稼働日数: 365日 × 70% = 255.5日
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年間売上: 255.5日 × 3万円/泊 = 約766.5万円
【想定経費】
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年間家賃: 20万円 × 12ヶ月 = 240万円
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年間運営コスト: 3.5万円 × 12ヶ月 = 42万円
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年間清掃費: 255.5回 × 7,000円/回 = 178.85万円
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年間代行費用: 766.5万円 × 20% = 153.3万円
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年間総経費: 240万円 + 42万円 + 178.85万円 + 153.3万円 = 約614.15万円
【想定年間利益】
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年間利益: 766.5万円 - 614.15万円 = 約152.35万円
上記のシミュレーションでは、高額な家賃を支払っても、十分な利益が見込めることがわかります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
利益が想定を下回る場合は、以下の点を改善することで収益を向上させることが可能です。
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徹底的な内製化: 清掃やゲスト対応を自身で行うことで、清掃費と代行費用を大幅に削減できます。これにより、年間約332.15万円のコストが削減され、収益は大幅に増加します。
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価格設定の最適化: 競合が少ない平日の料金を抑える一方で、週末や繁忙期（ゴールデンウィーク、年末年始など）は強気の料金設定にすることで、全体の平均単価を引き上げましょう。
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コンセプトの確立: 「大阪観光拠点」「USJを満喫する家」など、明確なコンセプトを設定することで、競合との差別化を図り、集客力を高めることができます。
この物件は、高い賃料というデメリットを上回る立地と広さという強みを持っています。徹底した運営戦略を立てることで、大阪での民泊事業を成功に導くことができるでしょう。