民泊物件  ·  29日 8月 2025

大阪・御幣島駅徒歩5分の一軒家で民泊事業：高額賃料でも利益を出す戦略

物件情報

 

  • 物件名: 御幣島の一軒家

  • 住所: 大阪府大阪市西淀川区御幣島２丁目

  • 賃料: 22万円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: なし / 1ヶ月

  • 間取り: 4LDK

  • 専有面積: 102.72㎡

  • 築年月: 1978年11月（築47年）

  • 交通:

    • JR東西線 御幣島駅 徒歩5分

    • 阪神本線 千船駅 徒歩14分

  • その他: 民泊転貸可、無料駐車場付き（電動シャッター部分あり）、短期解約違約金あり

  • 物件URL: https://www.homes.co.jp/chintai/room/ed10880f47bd4ba23e5ae33c80e64f52a2c84c7a/?bid=1195260193102

 

民泊適正評価

 

この物件は、高額な賃料を払ってでも運営する価値がある、強力なメリットを複数備えています。

  • メリット:

    • 圧倒的な立地: 駅徒歩5分という利便性の高さは、ゲストにとって最大の魅力です。大阪駅へのアクセスも良く、観光客やビジネス客の双方にアピールできます。

    • 広さと間取り: 102.72㎡の4LDKは、大人数での宿泊を可能にし、1泊あたりの単価を大幅に引き上げることができます。

    • 駐車場付き: ゲストが無料で利用できる駐車場があることは、特に車で移動するファミリー層やグループにとって非常に大きな付加価値となります。

    • 戸建て: マンションやアパートとは異なり、階下への騒音などを気にせずゲストがリラックスして過ごせるため、高評価に繋がりやすいです。

  • デメリット:

    • 賃料の高さ: 月額22万円という賃料は、民泊運営のランニングコストにおいて最も大きな負担となります。高い収益を上げるためには、常に高い稼働率と高単価を維持する必要があります。

    • 築年数の古さ: 築47年と古いため、内装はきれいにリフォームされているようですが、水回りや配管など目に見えない部分に将来的なトラブルが発生するリスクも考慮すべきです。

    • 短期解約違約金: 1年未満の短期解約には違約金が発生するため、事業撤退の際のリスクとなります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊許可: 物件の所在地は「民泊転貸可」とのことですが、具体的にどのような許可（民泊新法、特区民泊、旅館業法など）が必要で、その許可を得るための条件を不動産会社を通じて確認することが必須です。

  2. 初期費用: 礼金1ヶ月分に加え、仲介手数料、火災保険など、契約時に発生するすべての初期費用を正確に把握しましょう。

  3. 付帯設備: 掲載されている情報では、家具や家電の有無が不明確です。ゲストに必要な家具や家電（ベッド、冷蔵庫、洗濯機、テレビなど）の購入費用を見積もっておく必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益

 

大阪市は全国でも有数のインバウンド需要を誇り、民泊の稼働率も非常に高い水準にあります。特に駅近の大型物件は、ファミリーやグループ旅行客からの需要が高く、高い稼働率が見込めます。ここでは、駅徒歩5分という好立地と物件の広さを考慮し、現実的な年間稼働率を70%と仮定して収支をシミュレーションします。

 

【前提条件】

 

  • 家賃: 22万円/月

  • 想定運営コスト: 4万円/月（光熱費、Wi-Fi、消耗品費など）

  • 清掃費: 8,000円/回 × 稼働回数

  • 民泊運営代行費用: 月売上の20%（委託する場合）

  • 年間稼働率: 70%

  • 平均宿泊単価: 1泊あたり3.5万円（4LDKの広さと駐車場付きの付加価値を考慮した設定）

 

【想定収益】

 

  • 年間稼働日数: 365日 × 70% = 255.5日

  • 年間売上: 255.5日 × 3.5万円/泊 = 約894.25万円

 

【想定経費】

 

  • 年間家賃: 22万円 × 12ヶ月 = 264万円

  • 年間運営コスト: 4万円 × 12ヶ月 = 48万円

  • 年間清掃費: 255.5回 × 8,000円/回 = 204.4万円

  • 年間代行費用: 894.25万円 × 20% = 178.85万円

  • 年間総経費: 264万円 + 48万円 + 204.4万円 + 178.85万円 = 約695.25万円

 

【想定年間利益】

 

  • 年間利益: 894.25万円 - 695.25万円 = 約199万円

上記のシミュレーションでは、高額な家賃を支払っても、十分な利益が見込めることがわかります。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

利益が想定を下回る場合は、以下の点を改善することで収益を向上させることが可能です。

  1. 徹底的な内製化: 清掃やゲスト対応を自身で行うことで、清掃費と代行費用を大幅に削減できます。これにより、年間約383万円のコストが削減され、収益は大幅に増加します。

  2. 価格設定の最適化: 競合が少ない平日の料金を抑える一方で、週末や繁忙期（ゴールデンウィーク、年末年始など）は強気の料金設定にすることで、全体の平均単価を引き上げましょう。

  3. コンセプトの確立: 単なる宿泊施設ではなく、「大人数でのホームパーティを楽しめる家」「日本文化体験のできる宿」など、明確なコンセプトを設定することで、競合との差別化を図り、集客力を高めることができます。

この物件は、高額な賃料というデメリットを上回る立地と広さという強みを持っています。徹底した運営戦略を立てることで、大阪での民泊事業を成功に導くことができるでしょう。

カテゴリ： osaka