物件情報
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物件名: 上新庄三丁目テラスハウス
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住所: 大阪府大阪市東淀川区上新庄３丁目
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賃料: 16万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 1ヶ月
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間取り: 3LDK
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専有面積: 103.62㎡
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築年月: 1961年4月（築65年）
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交通: 阪急京都本線 上新庄駅 徒歩2分
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その他: 2025年7月フルリフォーム済み、民泊利用可能な地域
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物件URL: https://www.homes.co.jp/chintai/room/b824d0c49f87433ff75004ea0a30800aa228246e/?bid=1420890000040
民泊適正評価
この物件は、高収益を狙う民泊運営者にとって、非常に魅力的なポイントを複数備えています。
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メリット:
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圧倒的な立地: 駅徒歩2分という利便性の高さは、ゲストにとって最大の魅力です。大阪市内だけでなく、京都方面への観光需要も取り込めます。
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広さと間取り: 103.62㎡の3LDKは、大人数での宿泊を可能にし、1泊あたりの単価を引き上げることで、高い収益性を確保できます。
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フルリフォーム済み: 築65年という不安要素を、フルリフォームで解消している点は大きな強みです。水回りや内装が一新されているため、ゲストに清潔で快適な空間を提供できます。
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デメリット:
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賃料の高さ: 賃料16万円は、民泊運営のランニングコストにおいて大きな割合を占めます。高い収益を上げるためには、常に高い稼働率と高単価を維持する必要があります。
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競合の存在: 大阪は民泊激戦区であり、特に駅近の物件は競合が多いです。ただ広い、ただ駅に近いだけでは埋もれてしまうリスクがあります。
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契約前に確認するポイント
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民泊許可: 物件の所在地は「民泊利用可能な地域」とのことですが、具体的にどのような許可（民泊新法、特区民泊、旅館業法など）が必要で、その許可を取得するための条件を不動産会社を通じて確認しましょう。
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初期費用: 礼金1ヶ月分に加え、仲介手数料や鍵交換費用、火災保険など、契約時に発生するすべての初期費用を正確に把握しましょう。
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付帯設備: 掲載されている写真や情報では、家具や家電の有無が不明確です。ゲストに必要な家具や家電（ベッド、冷蔵庫、洗濯機、テレビなど）の購入費用を見積もっておく必要があります。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益
大阪市東淀川区は大阪中心部へのアクセスが良いため、民泊需要が非常に高いエリアです。特に上新庄駅周辺は、京都や大阪へのアクセスが良いことから、観光客にも人気があります。ここでは、駅徒歩2分という好立地を考慮し、現実的な年間稼働率を70%と仮定して収支をシミュレーションします。
【前提条件】
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家賃: 16万円/月
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想定運営コスト: 3万円/月（光熱費、Wi-Fi、消耗品費など）
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清掃費: 6,000円/回 × 稼働回数
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民泊運営代行費用: 月売上の20%（委託する場合）
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年間稼働率: 70%
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平均宿泊単価: 1泊あたり2.5万円（3LDKの広さを活かした高めの設定）
【想定収益】
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年間稼働日数: 365日 × 70% = 255.5日
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年間売上: 255.5日 × 2.5万円/泊 = 約638.75万円
【想定経費】
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年間家賃: 16万円 × 12ヶ月 = 192万円
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年間運営コスト: 3万円 × 12ヶ月 = 36万円
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年間清掃費: 255.5回 × 6,000円/回 = 153.3万円
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年間代行費用: 638.75万円 × 20% = 127.75万円
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年間総経費: 192万円 + 36万円 + 153.3万円 + 127.75万円 = 509.05万円
【想定年間利益】
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年間利益: 638.75万円 - 509.05万円 = 約129.7万円
上記のシミュレーションでは、高額な家賃を支払っても、十分な利益が見込めることがわかります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
利益が想定を下回る場合は、以下の点を改善することで収益を向上させることが可能です。
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徹底的な内製化: 清掃やゲスト対応を自身で行うことで、清掃費と代行費用を大幅に削減できます。これにより、年間約281万円のコストが削減され、収益は大幅に増加します。
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価格設定の最適化: 競合が少ない平日の料金を抑える一方で、週末や繁忙期（ゴールデンウィーク、年末年始など）は強気の料金設定にすることで、全体の平均単価を引き上げましょう。
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コンセプトの確立: 単なる宿泊施設ではなく、「大人数でのホームパーティを楽しめる家」「日本文化体験のできる宿」など、明確なコンセプトを設定することで、競合との差別化を図り、集客力を高めることができます。
この物件は、高い賃料というデメリットを上回る立地と広さという強みを持っています。徹底した運営戦略を立てることで、大阪での民泊事業を成功に導くことができるでしょう。