香川・多度津駅近く！部屋数多数の貸店舗・事務所を民泊に

物件情報

 

• 物件種別: 貸店舗・事務所

• 住所: 香川県仲多度郡多度津町京町

• 最寄駅: JR予讃線「多度津駅」徒歩7分

• 家賃: 165,000円

• 管理費等: なし

• 敷金／礼金: 2ヶ月／1ヶ月

• 使用部分面積: 130.23㎡

• 築年数: 築33年

• 特徴: 部屋数多数、駐車場3台以上、元家族葬施設

• 物件情報URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987446781/50107034/x06987446781.html

 

民泊適正評価

 

この物件の最大の強みは、なんといってもその広さと収容力です。130㎡超という広さに加え、部屋数が多いため、大家族や大人数グループの受け入れが可能です。JR多度津駅から徒歩7分というアクセスも良好で、車での移動が前提の旅行者にとって、無料駐車場が複数台分確保されている点も大きなメリットです。さらに、物件情報で民泊利用が提案されているため、貸主の承諾を得やすいという安心感もあります。

一方で、最大のデメリットは、香川県という地方都市の立地です。都心部のようにインバウンド需要が常にあるわけではないため、高い稼働率を維持するには、明確なターゲット設定とマーケティングが不可欠です。また、賃料16.5万円は、地方の物件としては高額であり、赤字になるリスクも十分に考慮する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

1. 用途変更と営業許可: 「貸店舗・事務所」を宿泊施設として利用する場合、「簡易宿泊所」としての営業許可が必要です。香川県の保健所や消防署に、法的な要件を満たしているか事前に確認しましょう。

2. 改修費用の試算: 元々が葬儀施設であるため、宿泊施設として利用するには、内装や設備の改修が必要になります。バス・トイレやシャワーを複数設置するなど、具体的なリフォーム費用を把握しておくことが重要です。

3. 物件の特性とマーケティング: 元々の用途を知った上で利用するゲストもいるかもしれません。その特性を理解し、不安を払拭するような内装や、逆にユニークなストーリーとしてアピールするなど、特別なマーケティング戦略を立てる必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

香川県は、うどん巡りや瀬戸内国際芸術祭、四国八十八ヶ所巡りといった観光資源がありますが、多度津町自体は観光の中心地ではありません。そのため、民泊の稼働率は通年平均で30%程度と、都市部に比べて低い傾向にあります。ターゲットを絞り、独自の魅力を打ち出すことで、稼働率を向上させることが成功のカギとなります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件を簡易宿泊所として365日運営した場合の収益を試算してみましょう。

• 想定稼働日数: 365日 × 30%（稼働率） = 109日

• 想定宿泊単価: 130㎡超の広さを活かし、1泊25,000円と仮定します。

• 年間売上: 25,000円 × 109日 = 2,725,000円

• 年間家賃: 165,000円 × 12ヶ月 = 1,980,000円

• 年間粗利益: 2,725,000円 - 1,980,000円 = 745,000円

この粗利益から、水道光熱費や清掃費、予約サイトへの手数料（15〜20%）を差し引くと、利益を出すことは非常に難しいと言えます。特に、初期の改修費用が膨らんだ場合、長期にわたる赤字運営となるリスクが高いでしょう。

 

想定利益をさらに伸ばすためのアイデア

 

• ニッチ層への訴求: サイクリストやバイク旅のグループ、四国八十八ヶ所巡りの団体など、大人数での宿泊を必要とする特定のゲスト層に特化したサービスを提供します。

• 多機能スペースとしての活用: 民泊として利用しない日は、地元住民向けのイベントスペースや、ワークショップ会場として貸し出すなど、複数の収益源を確保しましょう。

• 物語性のあるマーケティング: 物件の歴史を隠すのではなく、むしろユニークなストーリーとして語ることで、新しい価値観を持つゲスト層に訴求します。