物件情報
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物件種別: 貸店舗（建物一部）
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住所: 大阪府大阪市中央区高津１丁目
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最寄駅: 大阪メトロ谷町線「谷町九丁目駅」徒歩4分、大阪メトロ千日前線「日本橋駅」徒歩10分
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家賃: 440,000円
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管理費等: なし
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敷金／礼金: 3ヶ月／1ヶ月
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使用部分面積: 107.1㎡
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築年数: 築51年2ヶ月（リフォーム済み）
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特徴: 1棟貸し、家具付（撤去相談）、BBQ器具付、屋上テラスあり
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物件情報URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170777507/50019585/x01170777507.html
民泊適正評価
この物件の最大の強みは、大阪市中央区という、日本でも有数のインバウンド需要が見込める超一等地に位置することです。主要な駅から徒歩4分というアクセスは、外国人観光客や国内旅行客を問わず、高い集客力を保証します。さらに、「民泊１棟」と銘打たれており、旅館業法上の許可をすでに取得済みである可能性が高いです。これにより、民泊を始める際の最も大きな障壁である法的手続きの負担が大幅に軽減されます。また、家具付き、BBQ器具付きといった設備も、運営開始時の初期投資を抑える上で大きなメリットとなります。
一方で、最大のデメリットは、月額44万円という非常に高額な家賃です。107.1㎡という広さに対しては妥当かもしれませんが、この家賃を毎月支払うためには、高い稼働率と宿泊単価を維持し続ける必要があります。また、築51年という点も、内装はリフォーム済みでも、構造上の老朽化や予期せぬトラブルのリスクを抱えています。
契約前に確認するポイント
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営業許可の状況: 物件名に「民泊１棟」とありますが、賃貸契約者が新たに営業許可を引き継ぐ、あるいは新規に取得する手続きが必要になる場合があります。保健所に詳細を確認しましょう。
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初期費用の総額: 家賃44万円に加え、敷金3ヶ月（132万円）、礼金1ヶ月（44万円）と、契約時だけで200万円近い費用が必要です。それに加えて賃貸保証会社の利用が必須であるため、初期費用はさらに膨らみます。
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家具・設備の保証: 「家具付（撤去相談）」とありますが、これらの設備の動作保証や修理責任の所在について、契約書で明確に確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪市中央区は、難波や心斎橋、日本橋といった主要な観光地に近く、常に高い宿泊需要があります。特に一棟貸しの民泊は、大人数でのグループ旅行や家族旅行で人気が高く、通年を通して高い稼働率が見込めます。周辺の宿泊施設の稼働率は、年間平均で85%以上を維持しているケースが多いようです。
運営した場合の想定年間利益
この物件を365日運営し、高い稼働率と宿泊単価を維持できた場合の利益を試算します。
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想定稼働日数: 365日 × 85%（稼働率） = 310日
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想定宿泊単価: 広さと立地から、1泊35,000円と仮定します。
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年間売上: 35,000円 × 310日 = 10,850,000円
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年間家賃: 440,000円 × 12ヶ月 = 5,280,000円
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年間粗利益: 10,850,000円 - 5,280,000円 = 5,570,000円
月額44万円の家賃を支払っても、年間約557万円の粗利益が見込めます。これは、清掃費や光熱費などを差し引いても十分な利益を確保できるポテンシャルを秘めていると言えるでしょう。ただし、高い稼働率と単価を常に維持するための努力は欠かせないです。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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ターゲットの明確化: 大人数のグループ旅行、企業の研修・合宿、インバウンドの富裕層など、ターゲットを明確にすることで、高単価を維持しやすくなります。
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特別プランの提供: 屋上テラスのBBQ設備を活かした「BBQ付き宿泊プラン」や、近隣の観光地（高津宮など）と連携した体験型プランを提供することで、他物件との差別化を図ります。
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多言語対応の徹底: 外国人観光客の需要を最大限に取り込むため、複数の言語に対応したウェブサイトや予約システムを構築しましょう。