物件情報
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物件種別: マンション
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住所: 東京都昭島市宮沢町
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最寄駅: ＪＲ青梅線「昭島駅」徒歩11分、ＪＲ青梅線「中神駅」徒歩8分
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家賃: 54,000円
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管理費等: 11,000円
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民泊利用料: 27,500円/月
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敷金／礼金: なし／1ヶ月
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間取り/面積: ワンルーム / 15.93㎡
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築年数: 築32年7ヶ月
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特徴: 家具付き、モバイルWi-Fi付、浴室乾燥機、システムキッチン
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物件情報URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/1/030H100456914831/138518002/x1030H100456914831.html
民泊適正評価
この物件の最大の強みは、オーナーが民泊を明確に承諾している点です。さらに「民泊利用料」という形で契約内容に組み込まれているため、後々のトラブルリスクが非常に低くなります。また、「家具付き」という条件は、初期投資を大幅に削減できるため、民泊初心者にとって非常に魅力的です。最寄り駅から徒歩圏内であり、主要な交通機関へのアクセスも比較的良好です。
一方で、デメリットも存在します。まず、月額9.25万円という総賃料は、15.93㎡という狭い専有面積を考慮すると、決して安くはありません。また、昭島市は観光の中心地ではないため、集客は都心に比べて難しくなります。安定した稼働率を確保するには、低価格帯での勝負が不可欠となるでしょう。
契約前に確認するポイント
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民泊に関する詳細な取り決め: 民泊利用料が明記されていますが、運営にあたっての細かなルール（清掃や騒音対策など）を契約書で確認しましょう。
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家具の状況: 家具付き物件ですが、残置物として扱われる可能性があります。家具の動作保証や、故障時の交換・修理費用負担について、貸主と事前に確認しておくことが重要です。
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定期借家契約のリスク: 契約期間が2年と定められているため、初期投資を確実にこの期間内で回収できるか、慎重にシミュレーションする必要があります。再契約が可能かも確認しておきましょう。
- 法的な問題：簡易宿泊所で運営できるのか、民泊新法による年180日の運営になるのか、保健所や消防署に確認を必ずする様にしましょう。
周辺地域の平均稼働率
昭島市は都心からは離れていますが、大学や企業が多く、ビジネスや通学、イベント参加など様々な目的での宿泊需要が見込めます。また、都心よりも安価に宿泊できるため、予算を重視する旅行者にも訴求できます。料金設定を適正に行えば、年間平均で**65%**程度の稼働率を目指すことは可能でしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件を365日運営した場合の収益を試算してみましょう。
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想定稼働日数: 365日 × 65%（稼働率） = 237日
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想定宿泊単価: 1泊8,000円
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年間売上: 8,000円 × 237日 = 1,896,000円
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年間総賃料: 92,500円 × 12ヶ月 = 1,110,000円
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年間粗利益: 1,896,000円 - 1,110,000円 = 786,000円
この粗利益から清掃費用、水道光熱費、予約サイトへの手数料（15～20%）などを差し引くと、最終的な手取り利益は厳しくなります。しかし、初期投資が少ない分、リスクは抑えられます。ただ、稼働率65%は少し楽観的な見込みとなるので、稼働率が低くならない集客アイデアが必要となります。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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長期滞在プランの導入: 家具付きという強みを活かし、1週間単位や月単位の長期滞在プランを設定します。安定した収入を確保し、稼働率の低い日を減らすことができます。
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特定のゲスト層への訴求: 周辺の大学への訪問者や、近隣企業の出張者など、特定の層に特化したマーケティングを行います。
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リモートワーク環境の整備: 小さなデスクと椅子を追加し、快適なリモートワーク環境をアピールすることで、ワーケーション需要を取り込むことができます。