物件情報
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住所: 大阪府大阪市西淀川区御幣島２丁目
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交通: JR東西線「御幣島」駅 徒歩5分
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賃料: 22万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 1ヶ月
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面積/間取り: 102.72㎡ / 4LDK
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種別/階数: 賃貸一戸建て / 3階建
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築年数: 1978年11月（築46年10ヶ月）
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特記事項: 民泊転貸可、無料駐車場あり、初期費用カード決済可、事務所使用可、ルームシェア可
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/4/1195260193102/119526/x41195260193102.html
民泊適正評価
この物件は、広さと立地の良さを最大限に活かすことで、高い収益性を見込める民泊事業を展開できます。
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良い点:
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「民泊転貸可」と明確: 賃貸契約で民泊が可能な物件は非常に貴重であり、この物件の最大の強みです。
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駅徒歩5分: JR東西線で大阪の中心部や神戸方面へのアクセスが非常に良く、観光客やビジネス客の需要を幅広く取り込めます。
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広大な空間: 102.72㎡という広さは、大家族や団体客も十分に収容でき、宿泊単価を上げやすいです。
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無料駐車場: 車で移動するゲストにとって、無料の駐車場は非常に大きなメリットです。
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悪い点:
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高額な賃料: 月額22万円と高額です。高稼働率を保たないと、赤字になるリスクがあります。
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築年数の古さ: 築46年と非常に古いため、内装や設備の老朽化による修繕リスクが懸念されます。
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短期解約違約金: 1年未満の解約には、家賃2ヶ月分の違約金が発生するため、短期での事業撤退は難しいでしょう。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用の具体的な条件: 運営に関する細かいルール（ゴミ出し、騒音、利用人数制限など）を事前に確認しましょう。
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修繕リスク: 築年数が古いので、内見時に建物の構造や水回り、電気設備の状態をすべて確認し、修繕費用を見積もっておきましょう。
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短期解約違約金: 契約書で違約金の詳細（金額、適用期間など）を正確に確認し、事業計画に組み込んでおく必要があります。
周辺地域の平均稼働率
大阪市西淀川区は、大阪の中心部へのアクセスが良く、観光客やビジネス客の需要が安定しています。特に、駅徒歩5分の一戸建ては非常に需要が高く、年間稼働率は70%以上と非常に高く想定できます。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊30,000円、定員を10名と仮定します。
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年間稼働率75%と仮定: 365日 × 0.75 = 約274日
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年間売上: 30,000円 × 274日 = 約822万円
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想定年間経費:
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年間賃料（22万円 × 12ヶ月）: 264万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 822万円 × 0.2 = 164.4万円
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光熱費・インターネット費など: 月4万円と仮定 = 48万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約496.4万円
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想定年間利益:
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年間売上（822万円）- 年間経費（496.4万円）= 約325.6万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、立地と物件の特性を最大限に活かすことで、収益をさらに伸ばすことができます。
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ターゲットの明確化:
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「大家族やグループ旅行に最適な宿」「車での大阪観光の拠点」など、物件の広さと無料駐車場を強調したコンセプトを打ち出すことで、集客力を高められます。
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付加価値の提供:
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広大なリビングスペースを活かし、ゲスト同士が交流できる共有スペースを設けたり、調理器具や家電を充実させることで、長期滞在の需要も取り込めます。
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多角的な集客:
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Airbnbだけでなく、Booking.comやExpediaといった複数のOTAサイトに掲載し、集客の幅を広げましょう。
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