物件情報
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住所: 大阪府大阪市住吉区我孫子２丁目
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交通: JR阪和線「我孫子町」駅 徒歩6分、大阪メトロ御堂筋線「あびこ」駅 徒歩8分
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賃料: 25.3万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 2ヶ月 / 2ヶ月
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面積: 135.7m2
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種別/階数: 貸その他（店舗・住居） / 3階建
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築年数: 1995年12月（築29年9ヶ月）
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特記事項: 飲食店・民泊・宿舎利用可、バス・トイレ別
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987427380/50025383/x06987427380.html
民泊適正評価
この物件は、立地と物件の広さを最大限に活かすことで、高い収益を見込める民泊事業を展開できます。
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良い点:
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民泊歓迎: 明確に「民泊・宿舎利用可」と記載されており、安心して事業計画を立てられます。
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広大な空間: 135.7㎡という広さは、大家族やグループ、団体客など、大人数の宿泊に対応できます。
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好立地: JR線と地下鉄の両方が利用可能で、大阪の中心部へのアクセスが非常に良好です。
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多角的な事業展開: 1階は店舗、2階は住居という構造から、民泊と飲食業などを組み合わせた複合的な事業も可能です。
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悪い点:
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高額な賃料と初期費用: 賃料25.3万円、敷金・礼金が2ヶ月ずつと、初期費用が高額になるため、入念な資金計画が必要です。
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築年数の古さ: 築29年9ヶ月と古く、内装や設備の老朽化による修繕リスクが懸念されます。
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貸店舗物件: 住宅用の物件ではないため、内装のリノベーションや、民泊運営に必要な設備投資に追加費用がかかる可能性があります。
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契約前に確認するポイント
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法的な要件: 貸店舗物件を民泊として運営する場合、住宅宿泊事業法（民泊新法）以外の法規が適用される可能性があります。管轄の自治体に、どのような申請が必要か、消防法や建築基準法などの確認を行いましょう。
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内装と設備: 民泊運営に必要な設備（家具、家電、備品など）の購入費用を事前に見積もることが重要です。
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修繕リスク: 築年数が古いため、内見時に建物の構造や水回り、電気設備の状態をすべて確認し、修繕費用を見積もりましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪市住吉区は、大阪の中心部へのアクセスが良好なベッドタウンです。特に「あびこ」駅周辺は商業施設も充実しており、観光客やビジネス客の需要が一定数見込めます。この物件の広さと立地を活かせば、**年間稼働率は60%〜70%**と高く想定できます。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊30,000円、定員を10名と仮定します。
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年間稼働率65%と仮定: 365日 × 0.65 = 約237日
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年間売上: 30,000円 × 237日 = 約711万円
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想定年間経費:
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年間賃料（25.3万円 × 12ヶ月）: 303.6万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 711万円 × 0.2 = 142.2万円
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光熱費・インターネット費など: 月5万円と仮定 = 60万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約525.8万円
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想定年間利益:
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年間売上（711万円）- 年間経費（525.8万円）= 約185.2万円
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注意点: 上記は初期費用（敷金・礼金、内装費など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、立地と物件の特性を最大限に活かすことで、収益をさらに伸ばすことができます。
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ターゲットの明確化:
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「グループ旅行に最適な宿」「長期滞在向けの宿舎」など、物件の広さを強調したコンセプトを打ち出すことで、集客力を高められます。
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付加価値の提供:
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1階の店舗スペースをゲスト向けの共有スペースとして活用したり、地元の文化体験プログラムを提供することで、宿泊単価を上げることが可能です。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、1階を飲食店やレンタルスペースとして貸し出すなど、複数の収益源を確保することが可能です。
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