物件情報
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住所: 香川県高松市勅使町
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交通: 高松琴平電鉄琴平線「伏石」駅 徒歩34分
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賃料: 3万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / なし
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面積/間取り: 18㎡ / 1K
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種別/階数: アパート / 2階建
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築年数: 1994年7月（築31年2ヶ月）
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特記事項: 民泊可、ペット可、ロフト付き、バス・トイレ別
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/1162816210/50015345/x01162816210.html
民泊適正評価
この物件は、家賃の安さと民泊可という点を最大限に活かせば、収益を上げられる可能性を秘めています。
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良い点:
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圧倒的な家賃の安さ: 月3万円という家賃は非常に安く、運営経費を大幅に抑えられます。
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民泊可: 賃貸契約で民泊が可能な物件は非常に貴重であり、この物件の最大の強みです。
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初期費用が格安: 敷金・礼金がゼロのため、事業開始時の金銭的負担を大幅に軽減できます。
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バス・トイレ別: 1Kでありながらバスとトイレが分かれている点は、ゲストにとって大きなメリットです。
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悪い点:
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駅からの距離: 最寄り駅から徒歩34分と非常に遠く、車がないと集客は難しいでしょう。
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築年数の古さ: 31年経過しているため、内装や設備の老朽化による修繕リスクが懸念されます。
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狭い面積: 18㎡と非常に狭く、収容人数が限られるため、宿泊単価を上げにくいです。
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駐車場が有料: 駐車場は別途月額4,400円かかるため、車でのアクセスを前提にする場合は、その費用も考慮する必要があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用の条件: 民泊可とありますが、利用規約や設備に関する大家さんの意向を事前に確認しましょう。
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築年数とリフォーム: 築年数が古いので、内見時に水回りや建物の状態をすべて確認し、民泊運営に必要なリフォーム費用を見積もることが重要です。
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周辺地域の需要: 高松市は観光地ですが、最寄り駅から遠いこの立地で、どのような層の需要があるのかを分析することが重要です。
周辺地域の平均稼働率
この物件は駅から非常に離れているため、観光客やビジネス客の需要は限られます。しかし、香川県は四国八十八ヶ所巡りの遍路道があるため、巡礼者や長期滞在者、あるいは車での旅行客といった特定の層をターゲットにすれば、一定の需要は見込めます。**年間稼働率は25%〜35%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊4,000円、定員を1名と仮定します。
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年間稼働率30%と仮定: 365日 × 0.30 = 約110日
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年間売上: 4,000円 × 110日 = 約44万円
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想定年間経費:
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年間賃料（3万円 × 12ヶ月）: 36万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 44万円 × 0.2 = 8.8万円
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光熱費・インターネット費など: 月1万円と仮定 = 12万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 5万円
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合計経費: 約61.8万円
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想定年間利益:
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年間売上（44万円）- 年間経費（61.8万円）= 約-17.8万円
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注意点: 上記は初期費用は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、家賃の安さを最大限に活かすことで、収益をさらに伸ばすことができます。
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ターゲットの明確化:
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赤字リスクを考慮し、宿泊以外の事業を積極的に検討しましょう。 民泊だけでなく、マンスリーマンションや長期滞在者向けに特化することで、安定した収益を確保できます。
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付加価値の提供:
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「四国八十八ヶ所巡りの拠点」や「車旅の休憩所」など、特定のニーズに特化したコンセプトを打ち出すことで、集客力を高められます。
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多角的な収益化:
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民泊だけでなく、倉庫としての利用も可能と記載されているため、荷物の預かりサービスなど、複数の収益源を確保することも検討しましょう。
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