物件情報
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住所: 大阪府大阪市西成区松3丁目
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交通: 南海汐見橋線「西天下茶屋」駅 徒歩3分
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賃料: 55万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / なし
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面積: 258.72㎡（約78坪）
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種別/階数: 貸店舗・事務所 / 3階建
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築年数: 1998年9月（築27年）
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特記事項: 民泊転貸可、外国人契約OK、保証人不要
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170056807/50110173/x01170056807.html
民泊適正評価
この物件は、都心で大規模な民泊事業を始めたい方にとって、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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広大な空間: 258.72㎡という広さは、大人数での宿泊や、複数の家族連れにも対応できます。
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初期費用が格安: 敷金・礼金・管理費がすべてゼロという破格の条件は、事業開始時の金銭的負担を大幅に軽減できます。
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民泊転貸可: 「民泊転貸ＯＫ！」と明確に許可されており、安心して事業計画を立てられます。
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外国人・保証人不要: 外国人契約OK、保証人不要と柔軟な契約条件も魅力です。
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築浅: 築27年と、他の物件に比べて比較的新しい点がメリットです。
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悪い点:
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高額な賃料: 月額55万円という家賃は、大阪市内の民泊物件としては高額なため、採算を取るには高い稼働率と宿泊単価を維持する必要があります。
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立地: 西天下茶屋駅は南海汐見橋線のみが乗り入れており、梅田や難波といった主要駅へのアクセスは天下茶屋駅での乗り換えが必要です。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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リフォームの範囲と費用負担: 掲載情報から内装の状態が不明なため、内見時に設備の状態をすべて確認し、民泊運営に必要なリフォーム費用を事前に見積もることが重要です。
周辺地域の平均稼働率
大阪市西成区は、観光客が集中するエリアではありませんが、近年は「ディープ大阪」として国内外からの観光客に注目されています。この物件は、広さと初期費用の安さを最大限に活かせば、コストパフォーマンスを重視する大型グループからの需要が見込めます。**年間稼働率は70%〜80%**と、高い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊40,000円、定員を10名と仮定します。
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年間稼働率75%と仮定: 365日 × 0.75 = 約274日
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年間売上: 40,000円 × 274日 = 約1,096万円
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想定年間経費:
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年間賃料（55万円 × 12ヶ月）: 660万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 1,096万円 × 0.2 = 219.2万円
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光熱費・インターネット費など: 月5万円と仮定 = 60万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約959.2万円
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想定年間利益:
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年間売上（1,096万円）- 年間経費（959.2万円）= 約136.8万円
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注意点: 上記は初期費用（リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な家賃を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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ターゲットの明確化:
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大型グループやファミリー、長期滞在のビジネス客など、特定のニーズを持つ層に特化したサービスを提供し、稼働率と単価を向上させましょう。
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ユニークなコンセプト:
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広大な空間を活かし、「ホームパーティーができる宿」「大人数で楽しめるゲームルーム付き」など、コンセプトを明確にすることで、ゲストに特別な宿泊体験を提供し、集客力を高められます。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、平日はレンタルスペースや撮影スタジオとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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