物件情報
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住所: 大阪府大阪市西区立売堀1丁目
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交通: 大阪メトロ長堀鶴見緑地線「西大橋」駅 徒歩4分
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賃料: 39.6万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 1ヶ月 / 1ヶ月
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面積: 79.21㎡
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種別/階数: 貸店舗（建物一部） / 3階建の1〜3階
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築年数: 1977年6月（築48年）
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特記事項: 民泊利用可、メゾネット、飲食店可、スケルトン
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1169747707/50110173/x01169747707.html
民泊適正評価
この物件は、高額な賃料と初期費用に見合うだけの、優れたポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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抜群の立地: 西大橋駅から徒歩4分と駅に近く、心斎橋・堀江エリアに隣接しており、インバウンド需要が極めて高く、安定した集客が見込めます。
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民泊利用可: 「民泊ＯＫ」と明記されており、安心して事業計画を立てられます。
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メゾネット構造: 3階建てのメゾネット構造は、通常のマンションタイプとは異なり、独立性が高く、ゲストにユニークな宿泊体験を提供できます。
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内装を自由に設計可能: スケルトンであるため、内装をゼロから作り上げることができ、こだわりのコンセプトを反映させられます。
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悪い点:
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高額な賃料と初期費用: 月額39.6万円という家賃に加え、スケルトンのため民泊に必要な設備（バスルーム、キッチンなど）をすべて新設する必要があり、初期投資が非常に高額になります。
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築年数の古さ: 築48年と古く、見えない部分の老朽化によるトラブルリスクは残ります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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スケルトンからのリフォーム費用: 民泊運営に必要な設備（バスルーム、キッチン、ベッドルームなど）の設置にかかる費用と期間を事前に専門業者に見積もり、初期投資額を正確に把握することが重要です。
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賃料交渉の可否: 高額な賃料に加え、大規模なリフォーム費用が発生する点を交渉材料とし、家賃交渉やフリーレント期間を設けてもらうことで、初期投資の負担を軽減できる可能性があります。
周辺地域の平均稼働率
大阪市西区立売堀は、心斎橋・なんばに隣接するエリアであり、観光・ビジネス双方の需要が非常に高いです。この物件は、広さと立地を最大限に活かせば、**年間稼働率は80%〜90%**と、極めて高い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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79.21㎡という広さを活かし、1泊あたりの宿泊単価を30,000円、定員を6名と仮定します。
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年間稼働率85%と仮定: 365日 × 0.85 = 約310日
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年間売上: 30,000円 × 310日 = 約930万円
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想定年間経費:
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年間賃料（39.6万円 × 12ヶ月）: 475.2万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 930万円 × 0.2 = 186万円
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光熱費・インターネット費など: 月4万円と仮定 = 48万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約729.2万円
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想定年間利益:
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年間売上（930万円）- 年間経費（729.2万円）= 約200.8万円
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注意点: 上記は初期費用（敷金、礼金、保証会社費用、リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な賃料を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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宿泊単価の向上:
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スケルトンである点を最大限に活かし、デザイナーズ物件として付加価値を高めることで、宿泊単価をさらに上げ、収益性を高められます。
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ターゲットの明確化:
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ファミリーや友人グループ、長期滞在のビジネス客など、特定のニーズを持つ層に特化したサービスを提供し、稼働率を向上させましょう。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、平日はレンタルスペースや撮影スタジオとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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