物件情報
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住所: 大阪府大阪市中央区宗右衛門町
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交通: 大阪メトロ千日前線「日本橋」駅 徒歩5分 / 大阪メトロ長堀鶴見緑地線「長堀橋」駅 徒歩5分 / 大阪メトロ御堂筋線「なんば」駅 徒歩8分
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賃料: 46.2万円
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管理費等: 11,000円
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敷金/礼金: なし / 3ヶ月
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面積: 69.46㎡
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種別/階数: 貸店舗（建物一部） / 4階建の4階
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築年数: 1953年5月（築72年）
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特記事項: 民泊利用可、飲食店可、居抜き
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1169980607/50110173/x01169980607.html
民泊適正評価
この物件は、高額な賃料に見合うだけの、優れたポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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抜群の立地: 日本橋、なんば、道頓堀といった大阪を代表するインバウンドエリアに位置しており、高い稼働率と宿泊単価を維持できます。
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民泊利用可: 「民泊ＯＫ」と明確に許可されており、安心して事業計画を立てられます。
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居抜き物件: 給湯・浴室・トイレが既に設置されているため、初期のリフォーム費用を抑えられます。
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悪い点:
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高額な賃料: 月額46.2万円という家賃は、大阪市内の民泊物件としては高額なため、採算を取るには高い稼働率と宿泊単価を維持する必要があります。
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築年数の古さ: 築72年と非常に古く、見えない部分の老朽化によるトラブルリスクは残ります。
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短い契約期間: 契約期間が1年のため、長期的な運営計画を立てにくい点がリスクとなります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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築年数に伴う修繕リスク: 築72年と非常に古いため、内見時に設備の状態をすべて確認し、修繕が必要な場合は費用を見積もりましょう。
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内装・設備の修繕義務: 居抜き物件のため、設備や内装の修繕義務が借主にあるのか、またどこまでリフォーム可能か、事前に貸主と合意しておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
大阪市中央区は、観光・ビジネス双方の宿泊需要が極めて高いエリアです。特に道頓堀やなんばに近く、この物件は立地を最大限に活かせば、**年間稼働率は80%〜90%**と、極めて高い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊35,000円、定員を6名と仮定します。
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年間稼働率85%と仮定: 365日 × 0.85 = 約310日
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年間売上: 35,000円 × 310日 = 約1,085万円
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想定年間経費:
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年間賃料（46.2万円 × 12ヶ月）: 554.4万円
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年間管理費（1.1万円 × 12ヶ月）: 13.2万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 1,085万円 × 0.2 = 217万円
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光熱費・インターネット費など: 月4万円と仮定 = 48万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約852.6万円
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想定年間利益:
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年間売上（1,085万円）- 年間経費（852.6万円）= 約232.4万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証会社費用、リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な家賃を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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宿泊単価の向上:
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居抜き物件でも、内装をリノベーションしてデザイナーズ物件として付加価値を高めることで、宿泊単価をさらに上げ、収益性を高められます。
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ターゲットの明確化:
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VIP向けの高級民泊、グループ旅行向けの大型民泊など、特定のニーズを持つ層に特化したサービスを提供し、稼働率と単価を向上させましょう。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、平日はレンタルスペースや撮影スタジオとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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